Co to jest Księga Wieczysta?

Księga wieczysta to taki dokument tożsamości dla nieruchomości. Znajdziemy tam wszystkie informacje dotyczące nieruchomości, określenie jej rodzaju, położenia, charakteru, właściciela, obciążeń i wiele innych kwestii. Warto wiedzieć jak ją czytać i co można w niej znaleźć – w końcu każdy, kto decyduje się na wzięcie kredytu i zakup nieruchomości, powinien wiedzieć o niej wszystko.

Przedstawimy Wam najważniejsze informacje, które powinniście wiedzieć o księgach wieczystych, jako ich szczęśliwi posiadacze. Zacznijmy od pewnych głównych zasad, o których należy pamiętać.

1. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
2. 1 księga wieczysta = 1 nieruchomość. Często w jednej księdze wieczystej mamy np. kilka działek. Wtedy właściciele wpisani w takiej Kw są właścicielami wszystkich tych działek równocześnie i jednakowo. Jeśli chcielibyśmy sprzedać tylko jedną z nich, musimy ją odłączyć z aktualnej Kw i założyć dla niej nową.
3. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. à Jawność oznacza, że każdy ma wgląd do ksiąg wieczystych poprzez ms.gov.pl, tzn. system elektronicznych ksiąg wieczystych. Każdy ma możliwość zapoznania się z treścią takiej księgi, więc nie można później twierdzić, że nie wiedziało się o wpisie jakiegoś prawa, przysługującego innej osobie (np. służebności mieszkania). Dlatego tak ważnym jest, by potrafić czytać księgę wieczystą!
4. Domniemywa się, że to, co jest ujawnione w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone z księgi już nie istnieje. à Jest to tzw. domniemanie zgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie oznacza, że aby uznać, że było jednak inaczej, należy to udowodnić. Służy to bezpieczeństwu obrotu prawnego – studiując księgę wieczystą każdy powinien być pewien, że to co jest w nią wpisane jest zgodne z tym, co ma miejsce w rzeczywistości. Inaczej nie byłoby możliwości, by utrzymać pewność obrotu.
5. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych à Jednak gdyby zdarzyła się sytuacja niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi (np. wpisanym w księdze właścicielem) nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Oznacza to, że jeśli kupisz mieszkanie od kogoś, kto w księdze wpisany jest jako właściciel nieruchomości, a następnie okaże się, że właścicielem był jednak ktoś inny – twoje prawa są chronione, a twój zakup bezpieczny. Są jednak pewne wyłączenia tej zasady, ale jeśli działasz w dobrej wierze, to możesz spokojnie ufać temu, co znajduje się w księdze.

Każda księga wieczysta ma swój własny, indywidualny numer. Numer Kw wygląda następująco:

ZG1E/000098**/5 albo GW1M/0000766*/6 albo PO2P/000**54/7 – składa się z liter na początku, oznaczających region, w którym znajduje się nieruchomość (np. dla centrum miasta Zielona Góra będzie to ZG1E), cyfr nadawanych przez Sąd Rejestrowy oraz cyfry kontrolnej.

Wchodząc na www.ekw.ms.gov.pl i wpisując nr księgi wieczystej możesz otworzyć albo ZUPEŁNY odpis Kw albo AKTUALNY odpis Kw. W odpisie zupełnym znajdziesz całą historię (wszelkie odłączenia z innych ksiąg wieczystych, podziały działek i inne) Twojej nieruchomości, natomiast w odpisie aktualnym znajdziesz to, co interesuje cię tu i teraz.

Księga Wieczysta składa się z 4 działów, z czego dział I dzieli się na dwa poddziały:

Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości” – dokładne informacje posiłkujące się danymi z rejestru gruntów, kartoteki budynków, kartoteki lokali i katastrów (prowadzone przez odpowiednie Starostwa Powiatowe), takie jak:
a) rodzaj nieruchomości i jej przeznaczenie (np. nieruchomość gruntowa niezabudowana – grunty orne, leśne, łąki, pastwiska, tereny mieszkaniowe i inne, nieruchomość gruntowa zabudowana, odrębna własność lokalu, nieruchomość lokalowa – lokal niemieszkalny, grunt oddany w użytkowanie wieczyste)
b) opis nieruchomości:
– dla działek: obręb, gmina, nr działki, powierzchnia w hektarach, charakter gruntu, informacja o zabudowaniu, ewentualnie ulica
– adres, nr lokalu i budynku, kondygnacja, informacje o ilości i rodzaju pomieszczeń, ew. pomieszczenia przynależne typu piwnica, komórka lokatorska, powierzchnia w m²

Dział I-Sp – „Spis praw związanych z nieruchomością” – dane dotyczące praw, które przysługują nieruchomości i nam, jako jej właścicielom, np. prawo przejazdu i przechodu przez inną działkę albo udział związany z własnością lokalu, stanowiącego odrębną własność – czyli udział w gruncie znajdującym się pod blokiem, w którym mieszkamy. Grunt jest wspólny ze wszystkimi pozostałymi właścicielami lokali mieszkalnych w naszym bloku.

Dział II – określenie właścicieli/współwłaścicieli nieruchomości albo uprawnionych ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: ich imiona i nazwiska, często też imiona rodziców i nr pesel. W tym dziale znajdziemy także dokumenty, będące podstawą wpisów danych ludzi jako właścicieli/uprawnionych, takie jak: umowa sprzedaży, umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia, umowa o podział majątku wspólnego i inne.

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia. Zawiera wpisy wszelkich praw przysługujących innym osobom, takich jak służebność osobista mieszkania, prawo dożywotniego zamieszkiwania, służebność przesyłu, a także roszczenia, np. o dokonanie opłaty przekształceniowej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W tym dziale znajdziemy także wpisy ostrzeżeń, np. ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wobec nieujawnienia spadkobierców – kiedy po śmierci ktoś nadal widnieje jako właściciel, a sprawa spadkowa została już zrobiona, ale nie wprowadzono jeszcze zmian.

Dział IV – zarezerwowany dla dobrze znanej kredytobiorcom hipoteki. Jeśli weźmiemy kredyt na sfinansowanie zakupu nieruchomości – właśnie w tym dziale pojawi się wpis naszego zobowiązania na rzecz banku. Będzie tam kwota do której bank zabezpiecza się na naszej nieruchomości, czyli często i dwukrotnie wyższa niż sama kwota kredytu – wlicza się w nią także wszelkie zobowiązania poboczne, prowizje, opłaty, odsetki i inne. Każdy kredyt hipoteczny zaciągnięty dzisiaj zabezpiecza hipoteka umowna zwykła. Możemy spotkać tam także hipotekę przymusową, powstałą w celu wyegzekwowania zadłużenia, np. podatkowego. Warto wiedzieć, że hipoteka obciąża nieruchomość NIEZALEŻNIE od tego, czy zmieni się jej właściciel. Istnieje zatem możliwość, że kupisz nieruchomość, która w przypadku niespłacania kredytu przez kredytobiorcę, zostanie przejęta przez bank.

Warto wspomnieć także o tym, że jakakolwiek zmiana stanu faktycznego (rzeczywistego), która jeszcze nie została ujawniona w księdze wieczystej pojawia się w Kw jako tzw. „wzmianka”. To pozwala na wzmożenie czujności – wiadomo, że coś jest na rzeczy, że powstała jakaś zmiana, może np. zmienia się właściciel (dokonano już sprzedaży, ale jeszcze nie dokonany zmiany w księdze) albo charakter nieruchomości (przekształcenie lokalu spółdzielczego w pełną własność).

No dobrze, a co jeśli moje mieszkanie nie ma księgi wieczystej? Może się tak zdarzyć, kiedy jesteś uprawnionym do tzw. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które nie jest stricte prawem własności, ale można nim tak samo rozporządzać – sprzedać, darować, dziedziczyć. Wtedy wszelkie zapisy dotyczące mieszkania przechowuje spółdzielnia mieszkaniowa, która ma obowiązek wydać wszelkie niezbędne np. do dokonania transakcji sprzedaży dokumenty. Niestety w takiej sytuacji, jeśli chcesz wziąć kredyt na zakup mieszkania – należy najpierw założyć dla niego nową księgę wieczystą. Nic nie stoi na przeszkodzie – potrzebny jest oczywiście dokument ze spółdzielni.

Jak widzisz w treści księgi wieczystej możesz znaleźć wiele istotnych informacji, mających ogromne znaczenie w obrocie gospodarczym i dla twojego własnego bezpieczeństwa finansowego. Dlatego poza opieraniem się na notariuszu, który powinien wyjaśnić wszystko podczas umowy sprzedaży, warto potrafić czytać treść Kw samodzielnie – daje to poczucie pewności i spokoju.