Weryfikacja sprzedającego i przedmiotu umowy to dwa najważniejsze zadania, jakie musimy wykonać przed kupnem mieszkania lub domu. By zwiększyć bezpieczeństwo transakcji, warto też skontrolować kilka innych kwestii.
Zakup mieszkania albo domu to dla wielu życiowa inwestycja, która w wielu przypadkach wiąże się też z poważnym, wieloletnim zobowiązaniem finansowym. Dlatego wymaga odpowiedniego przygotowania i dopilnowania każdego szczegółu. Chodzi o to, by maksymalnie zwiększyć bezpieczeństwo transakcji i zminimalizować ryzyko późniejszych problemów czy kosztów.
Co konkretnie trzeba sprawdzić? Dokładna lista spraw zależy od tego, jaką nieruchomość nabywamy i od kogo, ale niektóre kwestie wyglądają tak samo.
1. Sprzedający
Rynek pierwotny
Tego, czy deweloper rzeczywiście jest właścicielem oferowanego lokalu, dowiemy się z księgi wieczystej. Sprawdzimy ją w Internecie ( https://ekw.ms.gov.pl) Wystarczy znać jej numer. Sprzedający musi go podać każdemu potencjalnemu nabywcy. Jeżeli lokal nie ma jeszcze księgi potrzebujemy nr księgi głównej, w której znajduje się sprzedawana nieruchomości oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz pozwolenie na użytkowanie.
Rynek wtórny
Musimy ustalić, czy osoba sprzedająca jest tą, za którą się podaje i czy ma prawo rozporządzać interesującą nas nieruchomością. Nasze obawy rozwieją: księga wieczysta, dwa dokumenty tożsamości oraz akt notarialny potwierdzający prawo własności, np. umowa sprzedaży, darowizny, sądowe potwierdzenie nabycia spadku.
W przypadku mieszkania spółdzielczego warto jeszcze poprosić o zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu oraz o braku przeszkód w założeniu księgi wieczystej.
2. Księga wieczysta nieruchomości
Deweloper musi być właścicielem gruntu, na którym stawia blok. Dopuszczalne jest także użytkowanie wieczyste. Z tego rejestru dowiemy się też, kto jest właścicielem obiektu i czy lokal nie jest przedmiotem zabezpieczenia jakiejś wierzytelności.
W księdze wieczystej koniecznie sprawdźmy, czy nieruchomość nie jest obciążona jakimiś zobowiązaniami, np. służebnością, hipoteką, prawem dożywocia. Po co?
Z ewentualnych niedopatrzeń mogą wyniknąć trudności. Chodzi np. o nieoczekiwanych lokatorów, którzy nie będą chcieli – i w świetle prawa nie będą musieli – opuścić mieszkania po zawarciu umowy sprzedaży lub obniżające wartość nieruchomości prawa do przejazdu lub przejścia przez środek działki.
3. Ograniczenia korzystania
Przy zakupie mieszkania używanego należy dodatkowo zwrócić uwagę na to, czy w lokalu nikt nie jest zameldowany. Wystąpmy do sprzedającego o stosowne zaświadczenie wystawione przez urząd gminy właściwy ze względu na lokalizację nieruchomości (oraz spółdzielnię/wspólnotę – w przypadku lokalu spółdzielczego/wspólnotowego). Można co prawda potem dokonać wymeldowania niechcianego lokatora, lecz po co tracić na to czas?
Niezmiernie ważne jest również to, aby sprawdzić czy rzeczywiście nikt nie zamieszkuje w lokalu nawet bez tytułu prawnego (meldunku). Polskie prawo nakłada ograniczenia na wyeksmitowanie niechcianych lokatorów. W pewnych przypadkach może to być mocno utrudnione i czasochłonne.
Ponadto warto zadbać o to, by w umowie sprzedaży znalazło się:
- oświadczenie właściciela, że obiekt nie jest obciążony prawem osób trzecich,
- oświadczenie podmiotów posiadających prawa ograniczające swobodę dysponowania nieruchomością o zrzeczeniu się tych uprawnień,
- zobowiązanie sprzedającego, że w dniu zawierania aktu notarialnego albo w innym ustalonym terminie mieszkanie będzie wolne od zameldowania i opróżnione z osób.
4. Zadłużenie mieszkania
Poza hipoteką np. na rzecz banku, na używanym mieszkaniu mogą ciążyć długi względem np. spółdzielni (czynsz), dostawców mediów (faktura za prąd, gaz, Internet) czy gminy (podatek od nieruchomości).
Wystąpmy do właściciela o stosowne zaświadczenie o braku zaległości lub dowody opłacenia ostatnich faktur. Inne rozwiązanie, które można zawrzeć w akcie notarialnym, to pomniejszenie ceny transakcyjnej o wielkość niespłaconych zobowiązań w przypadku posiadania wiedzy o ich wysokości lub pozostawienia drobnej kwoty do zapłaty po sprawdzeniu czy wszystko jest opłacone.
5. Umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości
Musi mieć formę aktu notarialnego. Podstawowe dokumenty do zawarcia umowy to w przypadku lokalu z rynku pierwotnego to pozwolenie na użytkowanie nieruchomości oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu. Na rynku wtórnym potrzeba księgi wieczystej oraz dokument, na podstawie którego obecny właściciel nabył własność.
Umowę sprzedaży należy zweryfikować pod kątem:
- przedmiotu sprzedaży – co kupujemy,
- ceny i sposoby jej opłacenia – ile i jak płacimy (gotówka, kredyt, inna forma),
- termin i warunki wydania mieszkania – kiedy przejmujemy mieszkanie.
Uwaga! Jeżeli data przekazania kluczy do lokalu będzie inna niż data podpisania umowy końcowej, to w naszym interesie leży to, by sprzedający zobowiązał się na piśmie do poddania rygorowi egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4).
Ważny jest też zapis, aby wszystkie koszty użytkowania przed przekazaniem lokalu obciążały sprzedającego.
6. Stan techniczny lokalu
Przed zawarciem umowy sprzedaży należy sprawdzić obiekt pod względem technicznym. Oględziny najlepiej przeprowadzić z pomocą doświadczonego fachowca, który będzie w stanie rzetelnie ocenić stan nieruchomości i porównać go z tym, o czym zapewniał sprzedający.
Trzeba pamiętać, że wszelkie ustne ustalenia w przypadku sporu będą bardzo trudne do ustalenia. Wszystkie uwagi należy dokładnie spisać (może to być też podstawa do ponownej negocjacji ceny) i sprawdzić czy nic się nie zmieniło w momencie wydawania lokalu.
