Kancelaria czynna: Pon - Pt 9:00-17:00

68 30 30 166 kancelaria@skorecki.pl

Kredyt na mieszkanie

Zakup mieszkania czy budowa domu za pieniądze pożyczone od banku to dla wielu z nas jedyny sposób, by bez oszczędzania przez połowę życia zamieszkać na swoim jeszcze za młodu. Przedstawiamy najważniejsze informacje związane z kredytem hipotecznym.

Mieszkanie czy dom należą do najcenniejszych aktywów finansowych. W Polsce ich ceny w stosunku do średnich zarobków są relatywnie wysokie. Żeby więc stać się właścicielem nieruchomości, trzeba długo oszczędzać. Alternatywą jest kredyt hipoteczny, którym można sfinansować zarówno zakup mieszkania (kredyt mieszkaniowy), jak i domu (kredyt na dom).

Obowiązkowy wkład własny

Jeszcze kilka lat temu banki pożyczały kwoty na 100 proc. wartości lokalu. Mało tego, na porządku dziennym były oferty, których wskaźnik LTV przekraczał 100 proc., czyli kredyt wystarczał nie tylko na opłacenie należności sprzedającemu, ale też pokrycie kosztów remontu czy wyposażenia mieszkania.

KNF uznał jednak, że takie działanie ze strony kredytodawców rodzi poważne ryzyko – zarówno dla nich samych, jak i klientów. Dlatego wprowadził obowiązek zapłaty przez kredytobiorców z własnych środków przynajmniej części ceny transakcyjnej.

Od 2017 r. wymagany wkład własny wynosi 20 proc., czyli LTV nie może przekroczyć 80 proc. Jeśli więc kupujemy na kredyt mieszkanie za 350 tys. zł, to w chwili zawierania umowy kupna musimy z własnej kieszeni wysupłać przynajmniej 70 tys. zł, a bank pożyczy nam maksymalnie 280 tys. zł.

Wydaje się to dużo. Na szczęście absolutne minimum to 10 proc. wartości nieruchomości, a brakującą część wkładu własnego (kolejne 10 proc.) można zastąpić ubezpieczeniem niskiego wkładu. W powyższym przykładzie polisa opiewałaby zatem na 35 tys. zł.

W zależności od wymagań banku składka ubezpieczeniowa z tego tytułu jest płatna jednorazowo z góry albo podlega kredytowaniu, czyli jest rozbijana na mniejsze części i doliczana do każdej raty. W praktyce wygląda to tak, że bank nalicza wyższe odsetki do czasu uiszczenia przez nas brakującej kwoty, czyli momentu, w którym spłacone raty osiągną poziom 20 proc. wartości nieruchomości (70 tys. zł w przywoływanym przykładzie).

Ale nie ma róży bez kolców. Jeśli przedstawimy mniejszy od wymaganego wkład własny, bank podniesie nam oprocentowanie. W dodatku grono oferentów skurczy się do 12 podmiotów, gdyż nie wszyscy kredytodawcy udzielają finansowania bez wkładu w całej wysokości.

Rada eksperta finansowego

Piotr Skorecki - właściciel

Z kredytem hipotecznym będziesz nawet 30 lat. Wiąże on często silniej niż węzeł małżeński. Starannie trzeba sprawdzić wszystkie opcje i w pełni świadomie dokonać wyboru. Oferta twojego banku wcale nie musi być najlepsza.

Rodzaje kredytów hipotecznych

Jakie są rodzaje kredytów, z których możesz skorzystać?

Kredyt mieszkaniowy

Kredyt hipoteczny najczęściej kojarzy się ze środkami, którymi finansujemy zakup mieszkania albo domu. Jest to typowy kredyt mieszkaniowy, który służy zaspokojeniu naszych potrzeb bytowych, czyli zapewnieniu dachu nad głową. W części może też zostać przeznaczony na remont kupionej nieruchomości.

Jego cechą charakterystyczną jest to, że po zawarciu umowy kupna lokalu bank przelewa pieniądze od razu na rachunek sprzedającego. Transakcja jest w pełni bezgotówkowa.

Kredyt budowlany

Środki z kredytu hipotecznego mogą posłużyć do budowy domu. W takim przypadku fundusze wypłacane są w transzach, po wykonaniu przez nas albo zatrudnioną przez nas ekipę, konkretnego etapu robót. Kredyty budowlane mają postać zwrotów za poniesione i właściwie udokumentowane wydatki, np. faktury za zakupione materiały budowlane i usługi.

Wypłata kredytu w częściach występuje również wtedy, gdy kupujemy nowy lokal, który jest dopiero na etapie budowy. W takiej sytuacji pieniądze trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera po zrealizowaniu konkretnego etapu inwestycji.

Kredyt konsolidacyjny

Pieniędzmi pożyczonymi od banku pod zastaw mieszkania, domu czy innej nieruchomości można także spłacić inne swoje zobowiązania.

Taki produkt finansowy najlepiej sprawdza się w konsolidowaniu zadłużenia, czyli łączeniu wielu rat z różnych pożyczek i kredytów w jedną. Po co? Żeby zmniejszyć miesięczne obciążenia – poprzez bardzo długi okres spłaty oraz niższe oprocentowanie, choć nie tak niskie jak przy normalnym kredycie na dom czy mieszkanie.

Kredyt refinansowy

To nowy kredyt hipoteczny zaciągnięty na spłatę starego. Rozwiązanie to stosuje się, by zmniejszyć ratę i całkowite koszty tytułem odsetek.

Kredyt na zakup działki

Pieniędzmi z kredytu hipotecznego można też sfinansować zakup gruntu pod budowę. Z takiego rozwiązania skorzystać mogą nie tylko klienci indywidualni, ale też firmy, zwłaszcza te najmniejsze. Większe podmioty w takich sytuacjach sięgają raczej po kredyty inwestycyjne.

Co wpływa na przyznanie nam kredytu hipotecznego?

Czynniki wpływające na decyzję kredytową

Otrzymanie pieniędzy z banku z myślą o wydaniu ich na własne cztery kąty jest sprawą dość sformalizowaną i czasochłonną. Wszystkie procedury od momentu rozpoczęcia poszukiwań najlepszego kredytu, przez podjęcie rozmów z konkretnym bankiem, kompletowanie dokumentów, po zawarcie umowy i wypłatę środków pochłaniają zwykle kilka-kilkanaście tygodni.

To, czy i na jakich warunkach zostanie nam przyznany kredyt mieszkaniowy, zależy od wielu czynników. Bank analizując wniosek kredytowy, bierze pod uwagę wiele elementów. Najważniejsze z nich to:

  • Parametry kredytu
  • Wkład własny
  • Zdolność kredytowa
  • Dochody
  • Historia kredytowa

Najważniejsze parametry kredytu

W kontekście decyzji kredytowej kluczowe dla banku są:

  • kwotę, o jaką się staramy,
  • czas spłaty,
  • współczynnik LTV – relacja wartości kredytu do wartości nieruchomości, którą chcemy kupić za pieniądze z banku.

Te parametry w dużej mierze determinują cenę kredytu, czyli np. jego oprocentowanie. Instytucja finansująca rozpatruje je w połączeniu ze zdolnością kredytową i wkładem własnym. Najkorzystniejsze warunki cenowe przyznają tym klientom, którzy wnioskują o duży kredyt i wnoszą wysoki udział własny. Wnioskodawca starający się o dużą sumę ma większe pole do negocjacji z bankiem od tego, który chce pożyczyć relatywnie niewiele.

Co bank bierze pod uwagę licząc Twoją zgodność?

Jak wyliczana jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to jedno z najważniejszych pojęć związanych z kredytem hipotecznym. Określa ono naszą siłę nabywczą, czyli maksymalną kwotę, jaką bank może nam pożyczyć. Wylicza ją, zestawiając nasze miesięczne dochody z wydatkami, w tym np. już spłacane pożyczki i kredyty, alimenty, koszty utrzymania (czynsz, media, samochód).

W swych analizach dot. zdolności kredytowej uwzględnia również:

  • sytuację rodzinną klienta: stan cywilny, liczbę osób w gospodarstwie domowym uzyskujących dochody, liczbę osób na utrzymaniu (największą siłę nabywczą ma bezdzietne małżeństwo; parametr ten maleje wraz z kolejnym dzieckiem),
  • wiek klienta,
  • okres kredytowania,
  • wysokość kredytu,
  • wkład własny.

Po co to wszystko? Bank chce mieć pewność, że mimo innych obciążeń będziemy w stanie terminowo wywiązywać się ze zobowiązań wobec niego.

Przy obliczaniu zdolności kredytowej kluczowe znaczenie ma wskaźnik DtI (ang. debt to income), czyli stosunek miesięcznej raty do naszych stałych dochodów. Każdy bank ustala go zgodnie z własną polityką kredytową, lecz reguły wynosi on 30-40 proc. W ten sposób kredytodawcy chronią klientów przed nadmiernym zadłużeniem się i utratą płynności.

Może się zdarzyć, że z powodu braku lub niewystarczającej zdolności kredytowej bank odmówi nam finansowania we wnioskowanej wysokości. Co wtedy? Mamy kilka rozwiązań:

  • Przystać na ofertę banku, czyli niższą kwotę, i brakujące środki zdobyć z innych źródeł
  • Dołączyć do umowy kredytowej inną osobę, np. kogoś z rodziny – jej dochody też będą brane pod uwagę przy obliczaniu naszej siły nabywczej
  • Podwyższyć zdolność kredytową.

Jak podnieść zdolność kredytową?

Gdy masz problem z kredytem

1. Zredukować miesięczne obciążenia

W praktyce oznacza to rezygnację z posiadanych kart kredytowych, linii kredytowych lub/i szybsze uregulowanie małych kredytów gotówkowych. Tak naprawdę warto pozbyć się każdego zbędnego już produktu kredytowego.

2. Skonsolidować posiadane zadłużenie, co obniży ratę
3. Sprzedać samochód, jeśli nie jest nam niezbędny

Dzięki temu uwolnimy się od stałych nakładów związanych z jego utrzymaniem (ubezpieczenie, paliwo, przeglądy, naprawy).

4. Spróbować zwiększyć swoje dochody

np. podejmując dodatkowe zlecenia w ramach nadgodzin albo prosząc o podwyżkę.

5. Wydłużyć czasu spłaty

Jeśli nie staramy się o kredyt na maksymalny okres przewidziany w danej instytucji. Im dłuższa umowa, tym wyższa zdolność. Taka konfiguracja oznacza bowiem niższą ratę, czyli – w domyśle – większą łatwość w obsłudze comiesięcznego zobowiązania. Z drugiej strony im dłuższy termin spłaty, tym większy całkowity koszt kredytu.

6. Złożyć wniosek o kredyt w innym banku

Po co? Każdy podmiot ma własną metodykę ustalania zdolności kredytowej i niewykluczone, że przy tych samych parametrach decyzja odnośnie tego czy i ile nam pożyczyć będzie w dwóch różnych bankach inna.

7. Wybrać raty równe zamiast malejących.

Czyli co bank bierze pod uwagę?

Dochód a kredyt mieszkaniowy

Bank bierze pod uwagę ich:

  • wysokość,
  • źródło,
  • regularność.

W najlepszej sytuacji są osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieoznaczony. W ocenie banków to najbardziej stabilne źródło dochodów. Daje kredytodawcom pewność, że będziemy w stanie sumiennie regulować dług przez kilkadziesiąt lat. Każde dodatkowe dochody, np. diety kierowców, działają na naszą korzyść – podwyższają wiarygodność i zdolność kredytową oraz umożliwiają skuteczniejsze negocjacje co do warunków cenowych.

Co z osobami zatrudnionymi na podstawie umów niż ta o pracę, np. o dzieło i zlecenie? Tu kluczowa jest ciągłość relacji między kredytobiorcą i pracodawcą.

Jeśli jesteśmy związani umową cywilnoprawną z jedną firmą od dłuższego czasu i regularnie odnawiamy kontrakt, to w oczach banków rośnie nasza wiarygodność. Banki uznają wówczas, że z dnia na dzień nie zostaniemy bez środków do życia i nie będziemy mieć z czego płacić rat. Podobnie jest z umową o pracę na czas określony. Najsłabszą pozycję negocjacyjną mają samozatrudnieni.

Pracuję za granicą, czy dostanę kredyt?

Kredyt na mieszkanie z pensją z zagranicy jest możliwy

Jak wygląda to w przypadku dochodów z zagranicy? Tu sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Po pierwsze, w takiej sytuacji walutą kredytu będzie waluta, w jakiej uzyskuje się dochody.

Po drugie, dziś tylko dwa podmioty udzielają kredytów walutowych i to przeważnie w euro. Żaden z banków od 2021 r. nie akceptuje dochodów w funtach brytyjskich i dolarach amerykańskich. Finansowanie w koronie szwedzkiej czy norweskiej dostępne jest w jednym banku.

Najistotniejszą informacją jest to, że banki zaakceptują wyłącznie dochód, który uzyskiwany jest z tytułu umowy o pracę.

W przypadku otrzymywania wypłaty w obcej walucie nieliczne banki umożliwiają wystąpienie o kredyt z inną, zarabiająca w złotówkach, osobą. Dochód osoby zatrudnionej w Polsce jest brany w 100% do zdolności, natomiast zza granicy – połowę dochodu pierwszej osoby. Przy czym część banków będzie wymagała, aby dochód w złotówkach był dochodem dominującym nad dochodem w obcej walucie.

Wysokość wkładu własnego przy kredycie walutowym, jest wyższa niż przy kredycie złotówkowym - banki oceniają takie finansowanie jako większe ryzyko. Aktualnie minimalna wysokość wkładu własnego to 26% ceny transakcji.

Uzyskanie kredytu hipotecznego przez pracującego poza krajem jest możliwe. W tym przypadku banki mają szczególne regulacje w kwestii dokumentacji dochodowej, wysokości wkładu własnego i okresu kredytowania. Warto skorzystać z porady profesjonalisty, który pomoże wybrać odpowiednią ofertę oraz przeprowadzi nas przez cały proces.

Zła historia kredytowa może pogrzebać szansę na kredyt

Banki pożyczają tylko tym klientom, którym zaufają. W tym celu sprawdzają w bazie BIK ich historię kredytową, czyli to, jak radzili sobie ze spłatą innych kredytów i pożyczek.

Jeśli wielokrotnie spóźniali się z płaceniem rat i uiszczali je sporo po terminie, czyli mają tzw. zły BIK, będą mieć spore trudności z zaciągnięciem tak poważnego zobowiązania jak kredyt mieszkaniowy. Dla banku będą bowiem niewiarygodni. Uzna on, że istnieje zbyt duże ryzyko, iż pożyczone takim osobom pieniądze do niego nie wrócą. Wtedy odmówi przyznania kredytu.

Dobra historia kredytowa opłaca się nie tylko z tego powodu. Pozytywne dane z BIK-u mogą też podnieść zdolność i przełożyć się na niższe koszty finansowania.

Uwaga! Brak historii kredytowej również nie jest dobry. W takiej sytuacji banki nie wiedzą, czego się po nas spodziewać. Mogą więc zaproponować niekorzystne warunki albo odmówić wypłaty kredytu.

By się przed tym ustrzec, warto kupić coś na raty czy wystąpić o niewielki debet albo kartę kredytową. Najlepiej zrobić to kilka miesięcy przed rozpoczęciem starań o kredyt hipoteczny. Wtedy zdążymy wypracować pożądany przez banki profil solidnego kredytobiorcy.

Od czego zależą koszty kredytu hipotecznego?

Z racji swojej specyfiki kredyt mieszkaniowy to dla większości z nas najważniejsze zobowiązanie finansowe w życiu. Nie może być inaczej, skoro przeciętny kredyt hipoteczny opiewa na 191 tys. zł, jest zaciągany na 25-35 lat, a jego spłata zabiera corocznie z portfeli 2 mln Polaków po ok. 13,5 tys. zł (ponad 1,1 tys. zł miesięcznie), co w skali całego sektora daje astronomiczną kwotę 28 mld zł.

Skąd takie koszty? Oprócz odsetek banki naliczają wiele innych opłat i prowizji w związku z udzieleniem kredytu mieszkaniowego. Najważniejsze to:

  • prowizja początkowa – za przyznanie finansowania,
  • ubezpieczenie kredytu,
  • ubezpieczenie pomostowe – od momentu wypłaty do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Ponadto w razie niewystarczającego wkładu własnego (20 proc.) klient też płaci stosowne ubezpieczenie. Jest to wydatek jednorazowy lub cykliczny, o ile bank zechce go rozłożyć na mniejsze części i doliczać do raty.

Całkiem spore wydatki występują również przy zawieraniu samej transakcji. Jednak obciążeń z tego tytułu nie ponosimy już na rzecz kredytodawcy, tylko notariusza (taksa), rzeczoznawcy (wycena nieruchomości), sądu (księga wieczysta i wpis hipoteki) i ew. pośrednika (prowizja).

Przy okazji kosztów wspomnieć należy o obowiązkowym ubezpieczeniu nieruchomości oraz niekiedy fakultatywnym ubezpieczeniu na życie. Można je wykupić u kredytodawcy albo w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym.

Ale uwaga! Co prawda zawarcie takich polis pozwala obniżyć wysokość marży bądź prowizji naliczanej przez instytucję finansującą, ale nie zawsze jest to opłacalne. Niekiedy lepiej (taniej) wybrać ofertę bez tzw. cross-sellingu (sprzedaż wiązana, czyli kredyt + dodatkowy produkt, np. ubezpieczenie na życie, karta kredytowa, program systematycznego oszczędzania), ponieważ w niektórych przypadkach oszczędność na niższej marży może być pozorna.

Chcesz porozmawiać?

Wypełnij formularz a my oddzwonimy w ciągu 24h.
Poznamy Twoje potrzeby i umówimy spotkanie.

    © Copyright 2024 - Kancelaria Finansowa SKORECKI Sp. z o.o. | Polityka prywatności

    Projekt i realizacja: