KROK 10 – Akt Notarialny

Ostatnia prosta! W poprzednich 9 krokach pokazaliśmy Wam drogę właśnie do tego momentu – sporządzenia aktu notarialnego, który sprawi, że zostaniemy właścicielami wymarzonej nieruchomości! Przypomnijmy co już mamy za sobą, bo droga nie była łatwa, choć z naszymi Ekspertami na pewno minęła Wam spokojnie i z uśmiechem. J

– KROK 1 – Zdolność Kredytowa
– KROK 2 – Historia kredytowa BIK
– KROK 3 – Najlepszy Ekspert Kredytowy
– KROK 4 – Wybór Nieruchomości
– KROK 5 – Umowa Przedwstępna
– KROK 6 – Wniosek Kredytowy
– KROK 7 – Decyzja Kredytowa
– KROK 8 – Umowa Kredytowa
– KROK 9 – Uruchomienie Kredytu (które ma miejsce po podpisaniu aktu notarialnego)

Teraz przyszedł czas na ostatni KROK numer 10 – zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zobaczmy o co chodzi…

Dlaczego umowę sprzedaży nieruchomości muszę podpisać u notariusza?

Kodeks Cywilny w art. 158 mówi nam, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to spowodowane potrzebą zabezpieczenia obrotu nieruchomościami. Nie może być tak, że sprzedaż nieruchomości jest niekontrolowana, ponieważ wprowadziłoby to spory chaos… Często kwestie prawa własności są bardzo skomplikowane, np. mamy kilku współwłaścicieli, różne udziały, dziedziczenie nieruchomości po zmarłych bliskich, rozwiedzione małżeństwa, osoby zmarłe wpisane jako właściciele nieruchomości i wiele innych scenariuszy, które pisze samo życie. Dlatego tak ważnym jest, by ktoś sprawował pieczę nad obrotem tymi często bardzo wartościowymi przedmiotami i tym kimś jest właśnie notariusz.

Jak notariusz zabezpiecza moje interesy?

1. Po pierwsze notariusz musi dobrze wylegitymować osoby przychodzące do kancelarii. W umowie sprzedaży mamy dokładne dane osób, od których nieruchomość nabywamy i odwrotnie. Dzięki temu zawsze wiemy od kogo dokładnie nieruchomość kupiliśmy, jak go zidentyfikować i odnaleźć w razie potrzeby.
2. W umowie sprzedaży znajdziemy pełny opis nabywanej nieruchomości, wraz ze wszystkimi parametrami i numerem księgi wieczystej – wiemy dokładnie co kupujemy, czy są przynależności np. piwnica, jaka jest powierzchnia użytkowa itp.
3. Księga wieczysta jest sprawdzana w trakcie sporządzania aktu notarialnego, a także w momencie podpisywania umowy sprzedaży (przez system elektroniczny) – pozwala to wyeliminować zakup mieszkania obciążonego długami, roszczeniami osób trzecich lub hipotekami, a także wskazuje nam prawowitych właścicieli, tzn. uniemożliwia „ukrycie” np. drugiego współwłaściciela i sprzedaż bez jego wiedzy. Istnieje domniemanie, że to co zapisane w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.
4. Jeśli mieszkanie jest zadłużone – umowa formułowana jest w taki sposób, by najpierw spłacić aktualne zadłużenie, a następnie dopiero przekazać  środki pieniężne bezpośrednio Sprzedającym. Dzięki temu kupujemy nieobciążone długami mieszkanie. Z drugiej strony także wierzyciele są chronieni – nieruchomość, która zabezpiecza ich wierzytelność nie zostanie nagle sprzedana nie wiadomo komu i kiedy, ponieważ może tego dokonać tylko notariusz, który uprzednio sprawdzi, czy ktoś nie ma prawa z owej nieruchomości się zaspokoić i jeśli ma – na pewno najpierw zostanie spłacony, a dopiero później nieruchomość zmieni właściciela.
5. Umowa sprzedaży zawiera także dokładne określenie sposobów i terminów płatności – co do złotówki. Jeśli nieruchomość jest kredytowana – postanowienia umowy kredytowej są zawarte w akcie notarialnym, opisane są wszystkie transze i sposoby wypłaty kredytu. Dzięki temu mamy dokładnie określone kiedy i w jaki sposób nasze pieniądze zostaną przekazane drugiej stronie.
6. Notariusz odbiera także oświadczenia o poddaniu się egzekucji, tzn.: Kupujący poddaje się egzekucji z całego swego majątku na rzecz Sprzedającego w razie gdyby nie wykonał obowiązku zapłaty ceny sprzedaży. Sprzedający zaś poddaje się egzekucji na rzecz Kupującego, w przypadku gdyby nie wydał mu mieszkania i kluczy w wyznaczonym terminie.
7. Wydanie nieruchomości – bardzo ważna czynność, której termin także jest dokładnie określony w akcie notarialnym i tak jak wspomniano powyżej, Sprzedający poddaje się egzekucji, w przypadku gdyby obowiązku wydania nie dopełnił.
8. Pouczenia o przysługujących prawach i obowiązujących przepisach znajdują się w akcie notarialnym, a  notariusz wyjaśnia jak poradzić sobie z konkretnymi sytuacjami. Wszystko oczywiście zależy w jakim stanie prawnym jest nieruchomość, którą kupujemy, a także czy kupujemy ją sami, z małżonkiem czy jeszcze innymi osobami, czy bierzemy kredyt czy nie, czy spłacamy zadłużenie czy nie i od innych czynników.

Warto mieć na uwadze, że notariusz dba o to, by zabezpieczyć obie strony transakcji – Sprzedających i Kupujących. Często nieruchomości nabywane są od spółek, dużych firm, inwestorów. Dzięki kontroli notariusza przysłowiowy Kowalski wie, że jego interesy są chronione i nie zostanie oszukany przez podmiot silniejszy od niego gospodarczo.  Co nie oznacza oczywiście, że Sprzedający jest poszkodowany! Nawet jeśli nieruchomość sprzedaje profesjonalny podmiot gospodarczy – jego interesy są równie ważne.

Właśnie ta bezstronność notariusza pozwala na gwarancję, że akt notarialny będzie po prostu zgodny z prawem i korzystny dla obu stron.

Podatki, podatki, podatki….

Oczywiście podpisując umowę sprzedaży nieruchomości powstaje obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości transakcji (pokrywany umownie przez stronę Kupującą). Sporym ułatwieniem i bezpiecznym rozwiązaniem, a także zabezpieczeniem dla Skarbu Państwa jest fakt, że to notariusz jest płatnikiem tego podatku, co oznacza, że odpowiada on za jego obliczenie, pobranie i odprowadzenie. W naszym akcie notarialnym musi być wskazana dokładna kwota podatku, którą zostawiamy w kancelarii notarialnej i więcej się nią nie przejmujemy, bo to notariusz przejmuje w tym miejscu obowiązki.

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt, płacimy także podatek od ustanowienia hipoteki, w robiącej wrażenie kwocie 19 zł. 😉 Ją także pobiera i odprowadza notariusz.

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym – od dewelopera – nie występuje podatek PCC w wysokości 2%. Deweloper jest podatnikiem podatku VAT, więc to on jest zobowiązany do zapłacenia tego podatku (w wysokości 8%). Oczywiście należy pamiętać, że kwota, którą jako Kupujący płacimy za mieszkanie to kwota brutto – czyli tak naprawdę podatek VAT płacimy my. 😉

Często pytanie rodzi także obecność podatku dochodowego. Ten już nie jest pobierany przez notariusza. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, stawka podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od chwili jej nabycia wynosi 19% od dochodu, czyli tego, co zarobiłeś sprzedając ją przed upływem ustawowego terminu. Oczywiście podatku nie zapłacisz, jeśli w przeciągu 3 lat udokumentujesz wydanie tych pieniędzy na cele mieszkaniowe, czyli np. na kupno działki, budowę domu lub remont. Pamiętaj jednak, że tutaj sam dbasz o swoje sprawy podatkowe!

Przesyłanie dokumentów i „sprzątanie” w księdze wieczystej.

Dzięki temu, że podpisujesz akt notarialny i to notariusz odpowiada za odpowiednią treść i formę Twojej umowy, także egzemplarze, które powinny być przesłane do określonych w przepisach podmiotów, są tam przekazywane przez notariusza. Wypis Twojej umowy sprzedaży trafi do Sądu Wieczystoksięgowego, Starostwa Powiatowego, a także do Urzędu Skarbowego.

Notariusz także dopilnuje, by księga wieczysta odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu i faktycznemu. Złoży wnioski o zmianę właścicieli, wykreślenie z księgi bezprzedmiotowych roszczeń, wpis hipoteki. Za to wszystko pobierze opłaty sądowe (odpowiednio: 200zł, 100 zł, 200 zł) i przekaże je sądowi wieczystoksięgowemu, żeby ten mógł pozytywnie rozpatrzyć wnioski i wpisać nas jako nowych, szczęśliwych właścicieli.

Warto zwrócić uwagę na to, że własność nieruchomości przechodzi na nas z chwilą podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, a w księdze wieczystej, jeszcze w ten sam dzień ukaże się wzmianka, że nowy właściciel wkrótce zostanie ujawniony.

Dopiero po przeanalizowaniu wniosku przez referendarza ten wpisze nasze nazwiska do działu II księgi wieczystej, gdzie będziemy widnieć jako nowi właściciele!

Podsumowując: Dzięki formie aktu notarialnego dla umowy sprzedaży nieruchomości mamy pewność i gwarancję, że nasze interesy są zabezpieczone, pieniądze (często wieloletnie oszczędności) zostaną przetransferowane w bezpieczny sposób i wszystkie formalności informacyjne i podatkowe zostaną dopełnione. Mamy także komfort tego, że księga wieczysta naszej nieruchomości jest „czysta” i nie ma tam żadnych ukrytych zadłużeń czy roszczeń.

Po podpisaniu aktu notarialnego nie pozostaje nam nic innego jak uruchomienie kredytu, o którym pisaliśmy wcześniej, odebranie mieszkania/domu i urządzanie się „na swoim”!