Już 7 kroków za nami! Sprawdziliśmy zdolność kredytową, znaleźliśmy idealną nieruchomość, mamy umowę przedwstępną sprzedaży i optymistycznie rozpatrzony wniosek kredytowy – tj. pozytywną decyzję kredytową. Przyszedł czas na kolejny krok – podpisanie umowy kredytowej. Dla wielu to duże wydarzenie. Nasi eksperci towarzyszą Klientom przy wizycie w placówce banku, żeby do ostatniej chwili mieć kontrolę nad podpisywanymi w banku dokumentami i postanowieniami umowy kredytowej. Naszym zdaniem to ważne, ponieważ przyszli kredytobiorcy często są troszkę zestresowani podczas podpisywania umów kredytowych i mogą stracić czujność.
Czym jest umowa kredytowa?
Zgodnie z ustawą Prawo Bankowe przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.
Z powyższego wynika, że forma i elementy umowy kredytu są ściśle określone przepisami ustawy. Umowa ta powinna być zawarta na piśmie (inaczej byłaby nieważna) i określać w szczególności:
1) strony umowy – kredytobiorców i kredytodawcy (np. Banku udzielającego kredyt hipoteczny);
2) kwotę kredytu – zarówno kwotę jaką bank nam pożycza jak i kwotę, do której bank zabezpieczy swoją wierzytelność (często nawet dwa razy wyższą niż sama kwota kredytu, ponieważ zawiera ona także wszelkie dodatkowe opłaty, prowizje, oprocentowanie i przewidywane odsetki – to ta wartość widnieje później jako wysokość zadłużenia w księdze wieczystej Twojej nieruchomości);
3) zasady i harmonogram spłaty kredytu – także informacje o możliwości wcześniejszej spłaty, o ilości rat, o czasie na jaki kredyt został udzielony;
4) cel, na który kredyt został udzielony – może to być zakup nieruchomości, ale także jej remont, rozbudowa i inne, (może być to nawet finansowanie części wkładu własnego!);
5) walutę kredytu – w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu;
6) wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
7) sposób zabezpieczenia spłaty kredytu – czyli klasycznie hipoteka na nieruchomości, której zakup ma nastąpić za pieniądze z kredytu hipotecznego lub zabezpieczenie się na innej nieruchomości, którą dysponuje kredytobiorca albo jakiejkolwiek innej nieruchomości, która zostanie zaakceptowana przez bank, a jej właściciel wyrazi zgodę na obciążenie kredytem, ale także różnego rodzaju ubezpieczenia osoby kredytobiorcy, np. na wypadek śmierci;
8) zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
9) terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych – może to być jednorazowa wypłata środków pieniężnych na konto, może być to podzielenie kredytu na transze, których wypłaty zależeć będą od odpowiednich działań kredytobiorcy, np. zapłaty całego wkładu własnego Sprzedającemu;
10) wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;
11) warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.
Gdzie znajdę wzór umowy kredytowej?
Każdy kredytodawca ma prawo sporządzić własny wzór umowy kredytowej, mając oczywiście na uwadze wszelkie regulacje i wskazówki ustawodawcy. Wzory takie są często dostępne na stronach internetowych banków. Pierwsza część umowy kredytu jest taka sama dla wszystkich kredytobiorców i zawiera dane stron umowy, kwotę i przeznaczenie kredytu oraz termin jego spłaty. Druga część jest już zindywidualizowana w zależności od sytuacji majątkowej i osobistej kredytobiorcy. To właśnie w tej części obliczony jest łączny koszt kredytu, określony harmonogram spłaty i rodzaj zabezpieczenia spłaty.
Na pewno wzór takiej umowy powinien być dostarczony i przedstawiony kredytobiorcy przed dniem jej podpisania tak, by mógł się on na spokojnie zapoznać ze wszystkimi postanowieniami i załącznikami. Jeśli korzystasz z pomocy eksperta kredytowego – to jego zadaniem jest zweryfikowanie umowy pod kątem Twoich korzyści i przedstawienie Ci wszystkich benefitów, ale także opłat i innych dodatkowych zobowiązań.
Aneks do umowy kredytu – kiedy potrzebny?
Aneks do umowy to dodatkowy dokument, który zmienia ustalone wcześniej postanowienia umowy lub określa nowe. Może być podpisany zarówno z inicjatywy kredytobiorcy jak i kredytodawcy. Można w nim np. przedłużyć termin spłaty kredytu, zmienić jego raty kredytowe czy też dodatnie nowego kredytobiorcy – dłużnika banku, podniesienie kwoty kredytu itp. Aneksem można także wprowadzić zapisy, które odnosić się będą do naszej indywidualnej sytuacji, która zawsze może ulec zmianie w czasie spłacania kredytu, np. epidemia, która sparaliżuje nam możliwość wykonywania prac budowlanych czy inwestycji w terminach ustalonych z bankiem, który uzależnia od nich wypłatę kolejnej transzy kredytu. Kredytobiorca powinien złożyć w banku wniosek, zawierający proponowane zmiany wraz z udokumentowanym uzasadnieniem (np. trudna sytuacja materialna, wyjątkowe okoliczności). Warto skorzystać w takim przypadku z pomocy eksperta kredytowego, który pomoże prawidłowo sformułować taki aneks i wniosek. Bank rozpatrzy go w terminie do kilkunastu dni i jeśli odpowiedź będzie pozytywna, można umówić się na podpisanie aneksu.
Opłata za sporządzenie aneksu to koszt od kilkuset do kilku tysięcy złotych, zależnie od banku, wprowadzanych zmian oraz rodzaju i wysokości kredytu.
Rozwiązanie umowy kredytu… czy to możliwe?
Rozwiązanie umowy kredytu może zostać podpisane za porozumieniem stron, lub na wniosek tylko jednej z nich.
14 dni na rozmyślenie się, czyli możliwość odstąpienia od umowy kredytu. Kredytobiorca ma prawo złożyć w banku odstąpienie od umowy kredytu w terminie 14 dni od momentu podpisania umowy kredytowej. Rezygnacja w tym terminie nie wymaga podawania przyczyny. Konsument nie ponosi także dodatkowych kosztów, a jedynie jest zobowiązany w ciągu 30 dni spłacić całą kwotę kredytu wraz z odsetkami za wykorzystany okres.
Wypowiedzenie umowy kredytu przez bank ma bardzo poważne konsekwencje i może nastąpić w przypadkach gdy kredytobiorca nie spłaca rat kredytu w terminie lub znacząco spadła wartość zabezpieczenia kredytu lub zdolność kredytowa kredytobiorcy, który np. utracił źródła dochodu. Powodem do wypowiedzenia umowy przez bank może być podanie nieprawdziwych danych podczas składania wniosku o kredyt lub przeznaczenie pieniędzy banku na cel inny niż ten, który wynika z umowy kredytowej.
Po wypowiedzeniu umowy kredytu przez bank kredytobiorca ma 30 dni, by spłacić resztę zobowiązania. W przypadku zagrożenia upadłością konsumencką, może to być nawet zaledwie 7 dni. Zawsze jest możliwość odwołania się od decyzji banku i cofnięcie skutków wypowiedzenia, trzeba to jednak bardzo dobrze uargumentować.
Wypowiedzenie umowy kredytu przez kredytobiorcę także jest możliwe. Może to być spowodowane łamaniem przez bank postanowień umowy, np. niewyrażenia zgody na wcześniejszą spłatę kredytu, choć miało być to umożliwione. Zazwyczaj kredytobiorca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia.
Umowa podpisana… co teraz?
Jeśli udało Ci się szczęśliwie podpisać umowę kredytu, to przyszedł czas na jego wykorzystanie. 😉 W jaki sposób nastąpi uruchomienie i wypłata kredytu opowiemy w następnym artykule – w przedostatnim już kroku naszej drogi ku wymarzonemu mieszkaniu!