Leasing Nieruchomości

Jak uwolnić kapitał zamrożony w nieruchomości?

Nieruchomość, czyli mieszkanie lub lokal użytkowy to cenne aktywo, które można wykorzystać do zdobycia środków na rozwój firmy. Jak odzyskać gotówkę wydaną na zakup nieruchomości, nie tracąc tej nieruchomości? O tym poniżej.

Dla większości z nas nieruchomość mieszkalna stanowi najcenniejszy składnik majątku tzw. przeciętnego człowieka. Dla wielu ludzi posiadanie domu czy mieszkania stanowi cel sam w sobie, bo zaspokaja fundamentalną potrzebę bezpieczeństwa swojego i rodziny. Ale nie tylko tak można wykorzystać posiadany lokal.

Refinansowanie nieruchomości

– co to jest

Ze względu na redukcję kosztów wielu przedsiębiorców prowadzi w prywatnych mieszkaniach działalność gospodarczą. Po prostu wydziela i adaptuje część domu, mieszkania czy innego budynku użytkowego (np. garaż, stodoła, magazyn) na potrzeby swojego biznesu.

Okazuje się jednak, że dla przedsiębiorcy nieruchomość ma – prócz niezbędnej przestrzeni – także inną niepodważalną zaletę. Otóż jako środek trwały może stanowić przedmiot zabezpieczenia różnego rodzaju zobowiązań finansowych i tym samym stać się źródłem kapitału na inwestycje. W ten sposób uwalnia się gotówkę zamrożoną w budynku.

By zdobyć potrzebne środki, wcale nie trzeba pozbywać się nieruchomości, a na pewno – nie na zawsze. W skrócie schemat wygląda następująco: pożyczamy pod zastaw domu/mieszkania/hali, realizujemy przedsięwzięcie, na które normalnie nie byłoby nas stać, osiągamy zysk, który przewyższa poniesione nakłady (w tym łączne koszty otrzymanego finansowania), i spłacamy zobowiązanie.

Instrumenty finansowe

uwalniające kapitał z nieruchomości

Powyższy model, który można powtarzać wielokrotnie, znajduje zastosowanie w parze np. z:

  1. Pożyczką hipoteczną
  2. Pożyczką prywatną
  3. Leasingiem zwrotnym.

Warunkiem skorzystania z tych rozwiązań jest posiadanie potwierdzonego aktem notarialnym prawa własności nieruchomości. Ze względu na wymagania instytucji finansujących mieszkanie, budynek biurowy, pensjonat czy inny lokal usługowy nie powinien być obciążony prawami osób trzecich, czyli np. hipoteką, służebnościami osobistymi, ujawnionymi postępowaniami egzekucyjnymi itp.

Podmioty finansujące będą też wymagać od klientów zainteresowanych pożyczką pod zastaw mieszkania czy leasingiem na nieruchomość wyciągu z księgi wieczystej lub przynajmniej jej numeru. To umożliwi im samodzielne sprawdzenie budynku w odpowiednim rejestrze.

Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna to rodzaj pożyczki, w której pożyczkodawca zabezpiecza spłatę na nieruchomość klienta. Termin spłaty zobowiązania wynosi przynajmniej kilkanaście. Często jest to nawet kilkadziesiąt (20-25) lat. W razie problemów z obsługą zadłużenia prawo własności takiego lokalu może przejśc na pożyczkodawcę, czyli np. bank albo inną instytucję niebankową.

W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego pieniądze uzyskane z tego źródła można przeznaczyć na dowolny cel. To sprawia, że od osób prowadzących działalność gospodarczą zainteresowanych tym rodzajem finansowania banki zazwyczaj nie wymagają biznesplanu.

Jednak tak jest w teorii. W praktyce część banków zastrzega, że nie udziela pożyczek pod mieszkanie na ratowanie upadających biznesów albo pożyczek hipotecznych nowo powstałym firmom.

Dokumenty niezbędne przy pożyczce hipotecznej

Wnioskodawca starający się o pożyczkę poddawany jest procedurze badania zdolności kredytowej. A to wiąże się z koniecznością przedstawienia przez niego dokumentów. Najczęściej chodzi o:

  • wyciąg z konta firmowego,
  • zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i składkami,
  • dokumenty rejestrowe (wpis do CEIDG, wyciąg z KRS).
  • dokumenty potwierdzające sytuację finansową firmy (np. KRiR, księgi rachunkowe + ew. PIT – w przypadku osób samozatrudnionych),

Instytucja finansowa zapyta również o szereg czynników potrzebnych do oceny scoringowej, czyli ustalenia naszej wiarygodności kredytowej (m.in. stan cywilny, dzieci, wykształcenie, koszty utrzymania, posiadane produkty kredytowe, miejsce zamieszkania, samochód, rozdzielność majątkowa).

Ile można uzyskać w ramach pożyczki pod nieruchomość komercyjną? To zależy od wartości obiektu i wyceny rzeczoznawcy. Oszacowaną przez niego kwotę podmiot finansujący pomniejsza zwykle o 30-40 proc.

Jeśli więc lokal użytkowy czy mieszkanie jest warte 350 tys. zł, to maksymalna dostaniemy 210-245 tys. zł. Niektóre instytucje ustanawiają minimalną wartość nieruchomości, która warunkuje wypłatę pożyczki hipotecznej.

Po zawarciu umowy właściciel obiektu musi zawnioskować do sądu o wpis do księgi wieczystej i wpisanie do niej wierzyciela. Od tego pożyczkodawca uzależnia wypłatę środków. Na kliencie spoczywa też obowiązek zapłaty za usługę rzeczoznawcy.

Pożyczka prywatna

Pieniądze pożyczymy nie tylko w banku czy firmie pozabankowej. Niezbędny kapitał można zdobyć również od osób fizycznych i nie chodzi tu wcale o rodzinę czy znajomych, tylko całkiem obcych nam ludzi.

Oczywiście, najpierw trzeba taką osobę znaleźć. Później należy spełnić jej wymagania dotyczące np. zabezpieczenia transakcji.

Pożyczki prywatne cechują się dużą elastycznością odnośnie warunków (termin, sposób spłaty, częstotliwość rat, forma zabezpieczenia roszczeń) – tu wszystko zależy od porozumienia się stron i ich wzajemnego zaufania. Niemniej poważny i działający zgodnie z prawem inwestor zechce zabezpieczyć swoje interesy. W tym celu może zażądać:

  1. umowy na piśmie zawartej przed notariuszem (na marginesie: kodeks cywilny w ogóle nie wymaga formy pisemnej przy pożyczce prywatnej),
  2. dokumentów poświadczających dochód przedsiębiorcy,
  3. fachowej wyceny nieruchomości.

Choć zapisy pożyczki prywatnej można kształtować bardzo swobodnie, to na gruncie prawnym umowa ta ma swoje wymagania. Należy pamiętać, że:

  1. pożyczkobiorca ma obowiązek zgłoszenia faktu otrzymania pożyczki w urzędzie skarbowym i zapłacenia 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych – chyba że pożyczkodawca jest podatnikiem VAT,
  2. fakt przekazania środków musi zostać udokumentowany, np. przelewem, przekazem pocztowym,
  3. oprocentowanie nie może przekroczyć dwukrotności stopy referencyjnej NBP (1,5) powiększonej o 3,5, czyli – obecnie – 10 proc. w skali roku (odsetki maksymalne).

Leasing na nieruchomość

Leasing zwrotny to szczególna postać leasingu. Dzięki niemu w zamian za środek trwały (budynek) uzyskuje się środek obrotowy (gotówka).

Na czym polega leasing nieruchomości? Firma leasingowa albo inny podmiot (np. fundusz inwestycyjny) odkupuje od klienta posiadaną przez niego nieruchomość, a następnie mu ją wynajmuje. Zatem klient traci tytuł własności do lokalu, ale – po dokonaniu opłaty wstępnej – wciąż może go użytkować na warunkach ustalonych w umowie leasingu (najmu). W zamian leasingobiorca co miesiąc uiszcza podmiotowi finansującemu czynsz powiększony o umowne odsetki.

Po zakończeniu umowy obiekt może zostać odkupiony przez pierwotnego właściciela po cenie uzgodnionej w momencie zawarcia kontraktu. W takim układzie cena odkupu jest niższa od rynkowej.

Na co można wykorzystać środki z leasingu nieruchomości komercyjnych? Teoretycznie może to być dowolny cel – byle dotyczył prowadzonego biznesu.

Dopuszczalne jest więc finansowanie działalności bieżącej i spłata innych zobowiązań. Dotyczy to nie tylko nowych firm, ale też podmiotów z dużym stażem, które chcą poprawić płynność finansową lub refinansować dopiero zakończoną budowę magazynu czy hali produkcyjnej.

Kapitał leasingu hali czy innego budynku przeznaczyć można także na podniesienie wartości samego obiektu, czyli np. remont, termomodernizację, rozbudowę, lepsze wyposażenie.

Dokumenty potrzebne do leasingu nieruchomości

Przedsiębiorcy zainteresowani leasingiem mieszkania czy innej nieruchomości muszą liczyć się z wymaganiami stawianymi przez banki jak przy kredycie inwestycyjnym. Leasingodawca sprawdzi ich obecną kondycję finansową i oceni perspektywy planowanej inwestycji. W tym celu może prosić np. o:

  • biznesplan,
  • wyciąg z konta firmowego,
  • analizę opłacalności inwestycji.
  • PIT – w przypadku jednoosobowych firm,
  • zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i składkami,
  • dokumenty rejestrowe (wpis do CEIDG, wyciągu z KRS),
  • dokumenty potwierdzające sytuację finansową przedsiębiorstwa (np. KRiR, księgi rachunkowe),

Standardem jest dostarczenie danych dotyczących nieruchomości: zdjęcia, opis (lokalizacja, powierzchnia, wartość rynkowa) lub operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę. Niekiedy zadania te realizuje leasingodawca, więc trzeba uiścić mu opłatę za wycenę nieruchomości, która będzie przedmiotem leasingu zwrotnego.

Porównanie sposobów uwalniania kapitału zamrożonego w nieruchomości

Pożyczka hipoteczna

Zalety

  • dłuższy czas trwania umów
  • dowolność wykorzystania środków (w ramach prowadzonej działalności), choć zdarzają się wyjątki

Wady

  • sformalizowane badanie zdolności kredytowej i czasochłonna procedura,
  • obciąża zdolność kredytową,
  • liczne koszty dodatkowe (ubezpieczenia, prowizja, sądowy wpis hipoteki, wycena)

Pożyczka prywatna

Zalety

  • dowolność wykorzystania środków,
  • minimum formalności,
  • swoboda kształtowania warunków umowy,
  • dowolność w kształtowaniu czasu trwania umowy,
  • dostępność przy zaległościach podatkowych i ZUS

Wady

  • wyższe koszty
  • trudność w znalezieniu rzetelnego inwestora udzielającego finansowania,
  • konieczność konsultacji z prawnikiem przy zawieraniu umowy lub znajomość aktualnych przepisów,

Leasing zwrotny

Zalety

  • nie zmniejsza zdolności kredytowej
  • swoboda kształtowania rat poprzez wielkość opłaty początkowej,
  • dowolność wykorzystania środków (w ramach prowadzonej działalności),
  • obniżone wymagania zdolności do spłaty w stosunku do ofert bankowych,
  • swoboda kształtowania rozliczenia kosztów podatkowych (leasing operacyjny lub leasing finansowy),

Wady

  • formalności,
  • możliwy do zapłacenia podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości,
  • utrata prawa własności do czasu zakończenia umowy i odkupu zwrotnego,
  • sztywne zasady dotyczące okresu trwania umowy (min. 10 lat w przypadku leasingu operacyjnego nieruchomości),
  • wyznaczana przez leasingodawców minimalna wartość przedmiotu leasingu (np. 500 tys. zł) może wykluczać niektórych przedsiębiorców albo inwestycje
Rozważasz leasing nieruchomości?

Skontaktuj się z doradcą!

Administratorem danych osobowych w powyższym formularzu jest Kancelaria Finansowa Skorecki Sp. z o.o. z siedzibą przy ul. Plac Słowiański 7a, 65-069 Zielona Góra. Podanie danych jest dobrowolne, jednak jeśli ich nie podasz, nie będziesz mógł wypełnić formularza. Szczegółowe informacje na temat przetwarzania twoich danych osobowych przez administratora i twoich uprawnieniach znajdziesz tutaj