Kredyt hipoteczny 2018

Wszystko co musisz wiedzieć o kredycie hipotecznym w tym roku

Kredyt na mieszkanie w 2018 roku

Zakup mieszkania czy budowa domu za pieniądze pożyczone od banku to dla wielu z nas jedyny sposób, by bez oszczędzania przez połowę życia zamieszkać na swoim jeszcze za młodu. Przedstawiamy najważniejsze informacje związane z kredytem hipotecznym.

Mieszkanie czy dom należą do najcenniejszych aktywów finansowych. W Polsce ich ceny w stosunku do średnich zarobków są relatywnie wysokie. Żeby więc stać się właścicielem nieruchomości, trzeba długo oszczędzać. Alternatywą jest kredyt hipoteczny, którym można sfinansować zarówno zakup mieszkania (kredyt mieszkaniowy), jak i domu (kredyt na dom).

Obowiązkowy wkład własny

Jeszcze kilka lat temu banki pożyczały kwoty na 100 proc. wartości lokalu. Mało tego, na porządku dziennym były oferty, których wskaźnik LTV przekraczał 100 proc., czyli kredyt wystarczał nie tylko na opłacenie należności sprzedającemu, ale też pokrycie kosztów remontu czy wyposażenia mieszkania.

KNF uznał jednak, że takie działanie ze strony kredytodawców rodzi poważne ryzyko – zarówno dla nich samych, jak i klientów. Dlatego wprowadził obowiązek zapłaty przez kredytobiorców z własnych środków przynajmniej części ceny transakcyjnej.

Od 2017 r. wymagany wkład własny wynosi 20 proc., czyli LTV nie może przekroczyć 80 proc. Jeśli więc kupujemy na kredyt dom za 350 tys. zł, to w chwili zawierania umowy kupna musimy z własnej kieszeni wysupłać przynajmniej 70 tys. zł, a bank pożyczy nam maksymalnie 280 tys. zł.

Wydaje się to dużo. Na szczęście absolutne minimum to 10 proc. wartości nieruchomości, a brakującą część wkładu własnego (kolejne 10 proc.) można zastąpić ubezpieczeniem niskiego wkładu. W powyższym przykładzie polisa opiewałaby zatem na 35 tys. zł.

W zależności od wymagań banku składka ubezpieczeniowa z tego tytułu jest płatna jednorazowo z góry albo podlega kredytowaniu, czyli jest rozbijana na mniejsze części i doliczana do każdej raty. W praktyce wygląda to tak, że bank nalicza wyższe odsetki do czasu uiszczenia przez nas brakującej kwoty, czyli momentu, w którym spłacone raty osiągną poziom 20 proc. wartości nieruchomości (70 tys. zł w przywoływanym przykładzie).

Ale nie ma róży bez kolców. Jeśli przedstawimy mniejszy od wymaganego wkład własny, bank podniesie nam oprocentowanie. W dodatku grono oferentów skurczy się do 12 podmiotów, gdyż nie wszyscy kredytodawcy udzielają finansowania bez wkładu w całej wysokości.

Jak poradzić sobie gdy nie posiadamy środków na wkład własny

Inne formy wkładu własnego

Na szczęście na to ograniczenie też są sposoby. Jakie? Chodzi o to, że jako wkład własny traktowana jest nie tylko gotówka. Wiele banków jako jej substytut albo/i uzupełnienie akceptuje:

  1. środki na rachunkach bankowych, w tym oszczędności emerytalne z III filaru (IKE, IKZE, PPE),
  2. papiery wartościowe i inne oszczędności (np. akcje, obligacje, jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych),
  3. działkę, na której chcemy postawić dom – w przypadku kredytu budowlanego,
  4. premię gwarancyjną z książeczki mieszkaniowej,
  5. udokumentowane wydatki na poczet ceny zakupu, np. zaliczki, wpłaty na rachunek dewelopera lub zbywającego,
  6. udokumentowane koszty budowy i przygotowania inwestycji, w tym m.in. materiały budowlane, robocizna (zlecona i własna), uzbrojenie działki, projekt architektoniczny – w przypadku kredytu budowlanego,
  7. wartość lub określony procent wartości innej posiadanej przez wnioskodawcę nieruchomości.

Uwaga! Nie wszystkie wymienione rozwiązania i nie przez każdego kredytodawcę są akceptowane.

Rada eksperta finansowego

Piotr Skorecki - właściciel

Z kredytem hipotecznym będziesz nawet 30 lat. Wiąże on często silniej niż węzeł małżeński. Starannie trzeba sprawdzić wszystkie opcje i w pełni świadomie dokonać wyboru. Oferta twojego banku wcale nie musi być najlepsza.

Jakie są rodzaje kredytów, z których możesz skorzystać?

Rodzaje kredytów hipotecznych

Kredyt mieszkaniowy

Kredyt hipoteczny najczęściej kojarzy się ze środkami, którymi finansujemy zakup mieszkania albo domu. Jest to typowy kredyt mieszkaniowy, który służy zaspokojeniu naszych potrzeb bytowych, czyli zapewnieniu dachu nad głową. W części może też zostać przeznaczony na remont kupionej nieruchomości.

Jego cechą charakterystyczną jest to, że po zawarciu umowy kupna lokalu bank przelewa pieniądze od razu na rachunek sprzedającego. Transakcja jest w pełni bezgotówkowa.

Kredyt budowlany

Środki z kredytu hipotecznego mogą posłużyć do budowy domu. W takim przypadku fundusze wypłacane są w transzach, po wykonaniu przez nas albo zatrudnioną przez nas ekipę, konkretnego etapu robót. Kredyty budowlane mają postać zwrotów za poniesione i właściwie udokumentowane wydatki, np. faktury za zakupione materiały budowlane i usługi.

Wypłata kredytu w częściach występuje również wtedy, gdy kupujemy nowy lokal, który jest dopiero na etapie budowy. W takiej sytuacji pieniądze trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera po zrealizowaniu konkretnego etapu inwestycji.

Kredyt na zakup działki

Pieniędzmi z kredytu hipotecznego można też sfinansować zakup gruntu pod budowę. Z takiego rozwiązania skorzystać mogą nie tylko klienci indywidualni, ale też firmy, zwłaszcza te najmniejsze. Większe podmioty w takich sytuacjach sięgają raczej po kredyty inwestycyjne.

Kredyt konsolidacyjny

Hipoteczny

Pieniędzmi pożyczonymi od banku pod zastaw mieszkania, domu czy innej nieruchomości można także spłacić inne swoje zobowiązania.

Taki produkt finansowy najlepiej sprawdza się w konsolidowaniu zadłużenia, czyli łączeniu wielu rat z różnych pożyczek i kredytów w jedną. Po co? Żeby zmniejszyć miesięczne obciążenia – poprzez bardzo długi okres spłaty oraz niższe oprocentowanie, choć nie tak niskie jak przy normalnym kredycie na dom czy mieszkanie.

Kredyt refinansowy

To nowy kredyt hipoteczny zaciągnięty na spłatę starego. Rozwiązanie to stosuje się, by zmniejszyć ratę i całkowite koszty tytułem odsetek.

Co wpływa na przyznanie nam kredytu hipotecznego

Czynniki wpływające na decyzję kredytową

Otrzymanie pieniędzy z banku z myślą o wydaniu ich na własne cztery kąty jest sprawą dość sformalizowaną i czasochłonną. Wszystkie procedury od momentu rozpoczęcia poszukiwań najlepszego kredytu, przez podjęcie rozmów z konkretnym bankiem, kompletowanie dokumentów, po zawarcie umowy i wypłatę środków pochłaniają zwykle kilka-kilkanaście tygodni.

To, czy i na jakich warunkach zostanie nam przyznany kredyt mieszkaniowy, zależy od wielu czynników. Bank analizując wniosek kredytowy, bierze pod uwagę wiele elementów. Najważniejsze z nich to:

  1. Parametry kredytu
  2. Wkład własny
  3. Zdolność kredytowa
  4. Dochody
  5. Historia kredytowa
Najważniejsze parametry kredytu

W kontekście decyzji kredytowej kluczowe dla banku są:

  1. kwotę, o jaką się staramy,
  2. czas spłaty,
  3. współczynnik LTV – relacja wartości kredytu do wartości nieruchomości, którą chcemy kupić za pieniądze z banku.

Te parametry w dużej mierze determinują cenę kredytu, czyli np. jego oprocentowanie. Instytucja finansująca rozpatruje je w połączeniu ze zdolnością kredytową i wkładem własnym. Najkorzystniejsze warunki cenowe przyznają tym klientom, którzy wnioskują o duży kredyt i wnoszą wysoki udział własny. Wnioskodawca starający się o dużą sumę ma większe pole do negocjacji z bankiem od tego, który chce pożyczyć relatywnie niewiele.

Co bank bierze pod uwagę licząc Twoją zgodność

Jak wyliczana jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to jedno z najważniejszych pojęć związanych z kredytem hipotecznym. Określa ono naszą siłę nabywczą, czyli maksymalną kwotę, jaką bank może nam pożyczyć. Wylicza ją, zestawiając nasze miesięczne dochody z wydatkami, w tym np. już spłacane pożyczki i kredyty, alimenty, koszty utrzymania (czynsz, media, samochód).

W swych analizach dot. zdolności kredytowej uwzględnia również:

  1. sytuację rodzinną klienta: stan cywilny, liczbę osób w gospodarstwie domowym uzyskujących dochody, liczbę osób na utrzymaniu (największą siłę nabywczą ma bezdzietne małżeństwo; parametr ten maleje wraz z kolejnym dzieckiem),
  2. wiek klienta,
  3. okres kredytowania,
  4. wysokość kredytu,
  5. wkład własny.

Po co to wszystko? Bank chce mieć pewność, że mimo innych obciążeń będziemy w stanie terminowo wywiązywać się ze zobowiązań wobec niego.

Przy obliczaniu zdolności kredytowej kluczowe znaczenie ma wskaźnik DtI (ang. debt to income), czyli stosunek miesięcznej raty do naszych stałych dochodów. Każdy bank ustala go zgodnie z własną polityką kredytową, lecz reguły wynosi on 30-40 proc. W ten sposób kredytodawcy chronią klientów przed nadmiernym zadłużeniem się i utratą płynności.

Może się zdarzyć, że z powodu braku lub niewystarczającej zdolności kredytowej bank odmówi nam finansowania we wnioskowanej wysokości. Co wtedy? Mamy kilka rozwiązań:

  1. Przystać na ofertę banku, czyli niższą kwotę, i brakujące środki zdobyć z innych źródeł
  2. Dołączyć do umowy kredytowej inną osobę, np. kogoś z rodziny – jej dochody też będą brane pod uwagę przy obliczaniu naszej siły nabywczej
  3. Podwyższyć zdolność kredytową.
Jak podnieść zdolność kredytową?

Gdy masz problem z kredytem

  1. Zredukować miesięczne obciążenia
    W praktyce oznacza to rezygnację z posiadanych kart kredytowych, linii kredytowych lub/i szybsze uregulowanie małych kredytów gotówkowych. Tak naprawdę warto pozbyć się każdego zbędnego już produktu kredytowego.
  2. Skonsolidować posiadane zadłużenie, co obniży ratę
  3. Sprzedać samochód, jeśli nie jest nam niezbędny
    Dzięki temu uwolnimy się od stałych nakładów związanych z jego utrzymaniem (ubezpieczenie, paliwo, przeglądy, naprawy).
  4. Spróbować zwiększyć swoje dochody
    np. podejmując dodatkowe zlecenia w ramach nadgodzin albo prosząc o podwyżkę.
  5. Wydłużyć czasu spłaty – jeśli nie staramy się o kredyt na maksymalny okres przewidziany w danej instytucji. Im dłuższa umowa, tym wyższa zdolność. Taka konfiguracja oznacza bowiem niższą ratę, czyli – w domyśle – większą łatwość w obsłudze comiesięcznego zobowiązania. Z drugiej strony im dłuższy termin spłaty, tym większy całkowity koszt kredytu.
  6. Złożyć wniosek o kredyt w innym banku
    Po co? Każdy podmiot ma własną metodykę ustalania zdolności kredytowej i niewykluczone, że przy tych samych parametrach decyzja odnośnie tego czy i ile nam pożyczyć będzie w dwóch różnych bankach inna.
  7. Wybrać raty równe zamiast malejących.
Czyli co bank bierze pod uwagę

Dochód a kredyt mieszkaniowy

Bank bierze pod uwagę ich:

  1. wysokość,
  2. źródło,
  3. regularność.

W najlepszej sytuacji są osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieoznaczony. W ocenie banków to najbardziej stabilne źródło dochodów. Daje kredytodawcom pewność, że będziemy w stanie sumiennie regulować dług przez kilkadziesiąt lat. Każde dodatkowe dochody, np. diety kierowców, działają na naszą korzyść – podwyższają wiarygodność i zdolność kredytową oraz umożliwiają skuteczniejsze negocjacje co do warunków cenowych.

Co z osobami zatrudnionymi na podstawie umów niż ta o pracę, np. o dzieło i zlecenie? Tu kluczowa jest ciągłość relacji między kredytobiorcą i pracodawcą.

Jeśli jesteśmy związani umową cywilnoprawną z jedną firmą od dłuższego czasu i regularnie odnawiamy kontrakt, to w oczach banków rośnie nasza wiarygodność. Banki uznają wówczas, że z dnia na dzień nie zostaniemy bez środków do życia i nie będziemy mieć z czego płacić rat. Podobnie jest z umową o pracę na czas określony. Najsłabszą pozycję negocjacyjną mają samozatrudnieni.

Pracuję za granicą, czy dostanę kredyt?

Kredyt na mieszkanie z pensją z zagranicy jest możliwy

Jak wygląda to w przypadku dochodów z zagranicy? Tu sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Po pierwsze, w takiej sytuacji walutą kredytu będzie waluta, w jakiej uzyskuje się dochody.

Po drugie, dziś tylko kilka podmiotów udziela kredytów walutowych i to przeważnie w euro. Dolary amerykańskie, funty brytyjskie czy franki szwajcarskie z myślą o zakupie nieruchomości można pożyczyć w pojedynczych bankach. Aktualnie na rynku nie ma kredytów dla klientów zarabiających w mniej popularnych walutach, np. dolarach kanadyjskich. Finansowanie w koronie szwedzkiej czy norweskiej dostępne jest w jednym banku.

Na szczęście istnieje rozwiązanie tego problemu. W przypadku otrzymywania wypłaty w dewizach niektórzy kredytodawcy umożliwiają wystąpienie o kredyt z inną, zarabiająca w złotówkach, osobą. Z tym że taki współkredytobiorca powinien być stroną dominującą w umowie, tj. zarabiać więcej od tego, który zarabia w walucie.

Uwaga! Nie wszystkie podmioty działające na rynku finansowym akceptują zagraniczną pensję, np. BZ WBK.

Zła historia kredytowa może pogrzebać szanse na kredyt

Banki pożyczają tylko tym klientom, którym zaufają. W tym celu sprawdzają w bazie BIK ich historię kredytową, czyli to, jak radzili sobie ze spłatą innych kredytów i pożyczek.

Jeśli wielokrotnie spóźniali się z płaceniem rat i uiszczali je sporo po terminie, czyli mają tzw. zły BIK, będą mieć spore trudności z zaciągnięciem tak poważnego zobowiązania jak kredyt mieszkaniowy. Dla banku będą bowiem niewiarygodni. Uzna on, że istnieje zbyt duże ryzyko, iż pożyczone takim osobom pieniądze do niego nie wrócą. Wtedy odmówi przyznania kredytu.

Dobra historia kredytowa opłaca się nie tylko z tego powodu. Pozytywne dane z BIK-u mogą też podnieść zdolność i przełożyć się na niższe koszty finansowania.

Uwaga! Brak historii kredytowej również nie jest dobry. W takiej sytuacji banki nie wiedzą, czego się po nas spodziewać. Mogą więc zaproponować niekorzystne warunki albo odmówić wypłaty kredytu.

By się przed tym ustrzec, warto kupić coś na raty czy wystąpić o niewielki debet albo kartę kredytową. Najlepiej zrobić to kilka miesięcy przed rozpoczęciem starań o kredyt hipoteczny. Wtedy zdążymy wypracować pożądany przez banki profil solidnego kredytobiorcy.

Od czego zależą koszty kredytu hipotecznego?

Z racji swojej specyfiki kredyt mieszkaniowy to dla większości z nas najważniejsze zobowiązanie finansowe w życiu. Nie może być inaczej, skoro przeciętny kredyt hipoteczny opiewa na 191 tys. zł, jest zaciągany na 25-35 lat, a jego spłata zabiera corocznie z portfeli 2 mln Polaków po ok. 13,5 tys. zł (ponad 1,1 tys. zł miesięcznie), co w skali całego sektora daje astronomiczną kwotę 28 mld zł.

Skąd takie koszty? Oprócz odsetek banki naliczają wiele innych opłat i prowizji w związku z udzieleniem kredytu mieszkaniowego. Najważniejsze to:

  1. prowizja początkowa – za przyznanie finansowania,
  2. ubezpieczenie kredytu,
  3. ubezpieczenie pomostowe – od momentu wypłaty do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Ponadto w razie niewystarczającego wkładu własnego (20 proc.) klient też płaci stosowne ubezpieczenie. Jest to wydatek jednorazowy lub cykliczny, o ile bank zechce go rozłożyć na mniejsze części i doliczać do raty.

Całkiem spore wydatki występują również przy zawieraniu samej transakcji. Jednak obciążeń z tego tytułu nie ponosimy już na rzecz kredytodawcy, tylko notariusza (taksa), rzeczoznawcy (wycena nieruchomości), sądu (księga wieczysta i wpis hipoteki) i ew. pośrednika (prowizja).

Przy okazji kosztów wspomnieć należy o obowiązkowym ubezpieczeniu nieruchomości oraz niekiedy fakultatywnym ubezpieczeniu na życie. Można je wykupić u kredytodawcy albo w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym.

Ale uwaga! Co prawda zawarcie takich polis pozwala obniżyć wysokość marży bądź prowizji naliczanej przez instytucję finansującą, ale nie zawsze jest to opłacalne. Niekiedy lepiej (taniej) wybrać ofertę bez tzw. cross-sellingu (sprzedaż wiązana, czyli kredyt + dodatkowy produkt, np. ubezpieczenie na życie, karta kredytowa, program systematycznego oszczędzania), ponieważ w niektórych przypadkach oszczędność na niższej marży może być pozorna.

Ile zapłacę za mieszkanie?

Lokalizacja determinuje cenę

Nie zapominajmy, że przytoczona przeciętna kwota wypłacanego kredytu hipotecznego jest jedynie średnią, która obejmuje cały portfel kredytowy, tj. okres od momentu wprowadzenia tego produktu do oferty banków. W ostatnich latach średnia wartość kredytu hipotecznego rośnie o 5-10 tys. zł rocznie. Od 2012 r. do 2016 r. zwiększyła się ze 188 do 220 tys. zł.

W dodatku w największych ośrodkach średnia cena metra kwadratowego nowej nieruchomości jest znacznie wyższa niż w pozostałych lokalizacjach. W Warszawie i pięciu innych aglomeracjach (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Trójmiasto), które łącznie odpowiadają za 55-60 proc. wypłacanych corocznie kwot na kupno mieszkania, wynoszą one odpowiednio: 7,7 i 6 tys. zł. W pozostałych 10 miastach wojewódzkich, w tym w Zielonej Górze, cena ta oscyluje wokół 4,9 tys. zł.

W przypadku rynku wtórnego stawki wyglądają następująco: 7,3, 5 i 3,9 tys. zł. W efekcie za średnią miesięczną pensję w stolicy można kupić 0,53 mkw. lokalu, w Gdańsku – 0,67 mkw., a w Katowicach – 1,05 mkw.

Co będzie potrzebne do kredytu hipotecznego?

Dokumenty wymagane przy kredycie na mieszkanie i dom

Po znalezieniu interesującej nieruchomości i wstępnym rozeznaniu rynku przychodzi czas na negocjacje z bankiem. Samodzielnie lub z pomocą doradcy wybierzmy dwa-trzy, których oferta wydaje się nam najlepsza i tam złóżmy wniosek.

Gdy dojdzie do fazy negocjacji warunków finansowania, oprócz wniosku będziemy musieli złożyć wiele innych dokumentów. Wybrane to:

  1. Dwa dokumenty tożsamości, z czego jeden to dowód osobisty
  2. Dokumenty potwierdzające dochód – inne w zależności od źródła utrzymania, np. umowa o pracę, decyzja o przyznaniu lub o ostatniej waloryzacji świadczenia
  3. Pełny wyciąg z konta, na które wypływa wynagrodzenie – za ostatnie 6-12 miesięcy
  4. PIT z pieczęcią US
  5. Odpis z księgi wieczystej nieruchomości
  6. Umowa przedwstępna ze sprzedającym – deweloperem lub zbywcą.

W zależności od tego, czy nieruchomość kupujemy z rynku pierwotnego, czy wtórnego, będziemy musieli przedstawić różne dokumenty dotyczące samego lokalu, np. pozwolenie na użytkowanie (lokal od dewelopera) czy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami (lokal używany).