Zakup mieszkania czy budowa domu za pieniądze pożyczone od banku to dla wielu z nas jedyny sposób, by bez oszczędzania przez połowę życia zamieszkać na swoim jeszcze za młodu. Przedstawiamy najważniejsze informacje związane z kredytem hipotecznym.
Mieszkanie czy dom należą do najcenniejszych aktywów finansowych. W Polsce ich ceny w stosunku do średnich zarobków są relatywnie wysokie. Żeby więc stać się właścicielem nieruchomości, trzeba długo oszczędzać. Alternatywą jest kredyt hipoteczny, którym można sfinansować zarówno zakup mieszkania (kredyt mieszkaniowy), jak i domu (kredyt na dom).
Jeszcze kilka lat temu banki pożyczały kwoty na 100 proc. wartości lokalu. Mało tego, na porządku dziennym były oferty, których wskaźnik LTV przekraczał 100 proc., czyli kredyt wystarczał nie tylko na opłacenie należności sprzedającemu, ale też pokrycie kosztów remontu czy wyposażenia mieszkania.
KNF uznał jednak, że takie działanie ze strony kredytodawców rodzi poważne ryzyko – zarówno dla nich samych, jak i klientów. Dlatego wprowadził obowiązek zapłaty przez kredytobiorców z własnych środków przynajmniej części ceny transakcyjnej.
Od 2017 r. wymagany wkład własny wynosi 20 proc., czyli LTV nie może przekroczyć 80 proc. Jeśli więc kupujemy na kredyt dom za 350 tys. zł, to w chwili zawierania umowy kupna musimy z własnej kieszeni wysupłać przynajmniej 70 tys. zł, a bank pożyczy nam maksymalnie 280 tys. zł.
Wydaje się to dużo. Na szczęście absolutne minimum to 10 proc. wartości nieruchomości, a brakującą część wkładu własnego (kolejne 10 proc.) można zastąpić ubezpieczeniem niskiego wkładu. W powyższym przykładzie polisa opiewałaby zatem na 35 tys. zł.
W zależności od wymagań banku składka ubezpieczeniowa z tego tytułu jest płatna jednorazowo z góry albo podlega kredytowaniu, czyli jest rozbijana na mniejsze części i doliczana do każdej raty. W praktyce wygląda to tak, że bank nalicza wyższe odsetki do czasu uiszczenia przez nas brakującej kwoty, czyli momentu, w którym spłacone raty osiągną poziom 20 proc. wartości nieruchomości (70 tys. zł w przywoływanym przykładzie).
Ale nie ma róży bez kolców. Jeśli przedstawimy mniejszy od wymaganego wkład własny, bank podniesie nam oprocentowanie. W dodatku grono oferentów skurczy się do 12 podmiotów, gdyż nie wszyscy kredytodawcy udzielają finansowania bez wkładu w całej wysokości.
Na szczęście na to ograniczenie też są sposoby. Jakie? Chodzi o to, że jako wkład własny traktowana jest nie tylko gotówka. Wiele banków jako jej substytut albo/i uzupełnienie akceptuje:
Uwaga! Nie wszystkie wymienione rozwiązania i nie przez każdego kredytodawcę są akceptowane.
Kredyt hipoteczny najczęściej kojarzy się ze środkami, którymi finansujemy zakup mieszkania albo domu. Jest to typowy kredyt mieszkaniowy, który służy zaspokojeniu naszych potrzeb bytowych, czyli zapewnieniu dachu nad głową. W części może też zostać przeznaczony na remont kupionej nieruchomości.
Jego cechą charakterystyczną jest to, że po zawarciu umowy kupna lokalu bank przelewa pieniądze od razu na rachunek sprzedającego. Transakcja jest w pełni bezgotówkowa.
Środki z kredytu hipotecznego mogą posłużyć do budowy domu. W takim przypadku fundusze wypłacane są w transzach, po wykonaniu przez nas albo zatrudnioną przez nas ekipę, konkretnego etapu robót. Kredyty budowlane mają postać zwrotów za poniesione i właściwie udokumentowane wydatki, np. faktury za zakupione materiały budowlane i usługi.
Wypłata kredytu w częściach występuje również wtedy, gdy kupujemy nowy lokal, który jest dopiero na etapie budowy. W takiej sytuacji pieniądze trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera po zrealizowaniu konkretnego etapu inwestycji.
Pieniędzmi z kredytu hipotecznego można też sfinansować zakup gruntu pod budowę. Z takiego rozwiązania skorzystać mogą nie tylko klienci indywidualni, ale też firmy, zwłaszcza te najmniejsze. Większe podmioty w takich sytuacjach sięgają raczej po kredyty inwestycyjne.
Pieniędzmi pożyczonymi od banku pod zastaw mieszkania, domu czy innej nieruchomości można także spłacić inne swoje zobowiązania.
Taki produkt finansowy najlepiej sprawdza się w konsolidowaniu zadłużenia, czyli łączeniu wielu rat z różnych pożyczek i kredytów w jedną. Po co? Żeby zmniejszyć miesięczne obciążenia – poprzez bardzo długi okres spłaty oraz niższe oprocentowanie, choć nie tak niskie jak przy normalnym kredycie na dom czy mieszkanie.
To nowy kredyt hipoteczny zaciągnięty na spłatę starego. Rozwiązanie to stosuje się, by zmniejszyć ratę i całkowite koszty tytułem odsetek.
Zdolność kredytowa to jedno z najważniejszych pojęć związanych z kredytem hipotecznym. Określa ono naszą siłę nabywczą, czyli maksymalną kwotę, jaką bank może nam pożyczyć. Wylicza ją, zestawiając nasze miesięczne dochody z wydatkami, w tym np. już spłacane pożyczki i kredyty, alimenty, koszty utrzymania (czynsz, media, samochód).
W swych analizach dot. zdolności kredytowej uwzględnia również:
Po co to wszystko? Bank chce mieć pewność, że mimo innych obciążeń będziemy w stanie terminowo wywiązywać się ze zobowiązań wobec niego.
Przy obliczaniu zdolności kredytowej kluczowe znaczenie ma wskaźnik DtI (ang. debt to income), czyli stosunek miesięcznej raty do naszych stałych dochodów. Każdy bank ustala go zgodnie z własną polityką kredytową, lecz reguły wynosi on 30-40 proc. W ten sposób kredytodawcy chronią klientów przed nadmiernym zadłużeniem się i utratą płynności.
Może się zdarzyć, że z powodu braku lub niewystarczającej zdolności kredytowej bank odmówi nam finansowania we wnioskowanej wysokości. Co wtedy? Mamy kilka rozwiązań:
Bank bierze pod uwagę ich:
W najlepszej sytuacji są osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieoznaczony. W ocenie banków to najbardziej stabilne źródło dochodów. Daje kredytodawcom pewność, że będziemy w stanie sumiennie regulować dług przez kilkadziesiąt lat. Każde dodatkowe dochody, np. diety kierowców, działają na naszą korzyść – podwyższają wiarygodność i zdolność kredytową oraz umożliwiają skuteczniejsze negocjacje co do warunków cenowych.
Co z osobami zatrudnionymi na podstawie umów niż ta o pracę, np. o dzieło i zlecenie? Tu kluczowa jest ciągłość relacji między kredytobiorcą i pracodawcą.
Jeśli jesteśmy związani umową cywilnoprawną z jedną firmą od dłuższego czasu i regularnie odnawiamy kontrakt, to w oczach banków rośnie nasza wiarygodność. Banki uznają wówczas, że z dnia na dzień nie zostaniemy bez środków do życia i nie będziemy mieć z czego płacić rat. Podobnie jest z umową o pracę na czas określony. Najsłabszą pozycję negocjacyjną mają samozatrudnieni.
Jak wygląda to w przypadku dochodów z zagranicy? Tu sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Po pierwsze, w takiej sytuacji walutą kredytu będzie waluta, w jakiej uzyskuje się dochody.
Po drugie, dziś tylko kilka podmiotów udziela kredytów walutowych i to przeważnie w euro. Dolary amerykańskie, funty brytyjskie czy franki szwajcarskie z myślą o zakupie nieruchomości można pożyczyć w pojedynczych bankach. Aktualnie na rynku nie ma kredytów dla klientów zarabiających w mniej popularnych walutach, np. dolarach kanadyjskich. Finansowanie w koronie szwedzkiej czy norweskiej dostępne jest w jednym banku.
Na szczęście istnieje rozwiązanie tego problemu. W przypadku otrzymywania wypłaty w dewizach niektórzy kredytodawcy umożliwiają wystąpienie o kredyt z inną, zarabiająca w złotówkach, osobą. Z tym że taki współkredytobiorca powinien być stroną dominującą w umowie, tj. zarabiać więcej od tego, który zarabia w walucie.
Uwaga! Nie wszystkie podmioty działające na rynku finansowym akceptują zagraniczną pensję, np. BZ WBK.
Banki pożyczają tylko tym klientom, którym zaufają. W tym celu sprawdzają w bazie BIK ich historię kredytową, czyli to, jak radzili sobie ze spłatą innych kredytów i pożyczek.
Jeśli wielokrotnie spóźniali się z płaceniem rat i uiszczali je sporo po terminie, czyli mają tzw. zły BIK, będą mieć spore trudności z zaciągnięciem tak poważnego zobowiązania jak kredyt mieszkaniowy. Dla banku będą bowiem niewiarygodni. Uzna on, że istnieje zbyt duże ryzyko, iż pożyczone takim osobom pieniądze do niego nie wrócą. Wtedy odmówi przyznania kredytu.
Dobra historia kredytowa opłaca się nie tylko z tego powodu. Pozytywne dane z BIK-u mogą też podnieść zdolność i przełożyć się na niższe koszty finansowania.
Uwaga! Brak historii kredytowej również nie jest dobry. W takiej sytuacji banki nie wiedzą, czego się po nas spodziewać. Mogą więc zaproponować niekorzystne warunki albo odmówić wypłaty kredytu.
By się przed tym ustrzec, warto kupić coś na raty czy wystąpić o niewielki debet albo kartę kredytową. Najlepiej zrobić to kilka miesięcy przed rozpoczęciem starań o kredyt hipoteczny. Wtedy zdążymy wypracować pożądany przez banki profil solidnego kredytobiorcy.
Z racji swojej specyfiki kredyt mieszkaniowy to dla większości z nas najważniejsze zobowiązanie finansowe w życiu. Nie może być inaczej, skoro przeciętny kredyt hipoteczny opiewa na 191 tys. zł, jest zaciągany na 25-35 lat, a jego spłata zabiera corocznie z portfeli 2 mln Polaków po ok. 13,5 tys. zł (ponad 1,1 tys. zł miesięcznie), co w skali całego sektora daje astronomiczną kwotę 28 mld zł.
Skąd takie koszty? Oprócz odsetek banki naliczają wiele innych opłat i prowizji w związku z udzieleniem kredytu mieszkaniowego. Najważniejsze to:
Ponadto w razie niewystarczającego wkładu własnego (20 proc.) klient też płaci stosowne ubezpieczenie. Jest to wydatek jednorazowy lub cykliczny, o ile bank zechce go rozłożyć na mniejsze części i doliczać do raty.
Całkiem spore wydatki występują również przy zawieraniu samej transakcji. Jednak obciążeń z tego tytułu nie ponosimy już na rzecz kredytodawcy, tylko notariusza (taksa), rzeczoznawcy (wycena nieruchomości), sądu (księga wieczysta i wpis hipoteki) i ew. pośrednika (prowizja).
Przy okazji kosztów wspomnieć należy o obowiązkowym ubezpieczeniu nieruchomości oraz niekiedy fakultatywnym ubezpieczeniu na życie. Można je wykupić u kredytodawcy albo w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym.
Ale uwaga! Co prawda zawarcie takich polis pozwala obniżyć wysokość marży bądź prowizji naliczanej przez instytucję finansującą, ale nie zawsze jest to opłacalne. Niekiedy lepiej (taniej) wybrać ofertę bez tzw. cross-sellingu (sprzedaż wiązana, czyli kredyt + dodatkowy produkt, np. ubezpieczenie na życie, karta kredytowa, program systematycznego oszczędzania), ponieważ w niektórych przypadkach oszczędność na niższej marży może być pozorna.
Nie zapominajmy, że przytoczona przeciętna kwota wypłacanego kredytu hipotecznego jest jedynie średnią, która obejmuje cały portfel kredytowy, tj. okres od momentu wprowadzenia tego produktu do oferty banków. W ostatnich latach średnia wartość kredytu hipotecznego rośnie o 5-10 tys. zł rocznie. Od 2012 r. do 2016 r. zwiększyła się ze 188 do 220 tys. zł.
W dodatku w największych ośrodkach średnia cena metra kwadratowego nowej nieruchomości jest znacznie wyższa niż w pozostałych lokalizacjach. W Warszawie i pięciu innych aglomeracjach (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Trójmiasto), które łącznie odpowiadają za 55-60 proc. wypłacanych corocznie kwot na kupno mieszkania, wynoszą one odpowiednio: 7,7 i 6 tys. zł. W pozostałych 10 miastach wojewódzkich, w tym w Zielonej Górze, cena ta oscyluje wokół 4,9 tys. zł.
W przypadku rynku wtórnego stawki wyglądają następująco: 7,3, 5 i 3,9 tys. zł. W efekcie za średnią miesięczną pensję w stolicy można kupić 0,53 mkw. lokalu, w Gdańsku – 0,67 mkw., a w Katowicach – 1,05 mkw.
Po znalezieniu interesującej nieruchomości i wstępnym rozeznaniu rynku przychodzi czas na negocjacje z bankiem. Samodzielnie lub z pomocą doradcy wybierzmy dwa-trzy, których oferta wydaje się nam najlepsza i tam złóżmy wniosek.
Gdy dojdzie do fazy negocjacji warunków finansowania, oprócz wniosku będziemy musieli złożyć wiele innych dokumentów. Wybrane to:
W zależności od tego, czy nieruchomość kupujemy z rynku pierwotnego, czy wtórnego, będziemy musieli przedstawić różne dokumenty dotyczące samego lokalu, np. pozwolenie na użytkowanie (lokal od dewelopera) czy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami (lokal używany).