Klienci często przychodzą do nas i pokazują umowy pośrednictwa, które zawarli z innymi biurami nieruchomości. Są zaniepokojeni, że pomimo tego, iż nie otrzymali wykonania usługi – np. znalezienia nieruchomości, muszą zapłacić prowizję i nie mogą w żaden sposób rozwiązać umowy. Jako że nasz dział nieruchomości dba o Klientów i dobrą opinię oraz, że jest objęty pieczą prawników, przykładamy wagę do tego, by umowa, która wiąże naszą firmę z Klientem chroniła obie strony i nie zawierała tzw. klauzuli abuzywnych, czyli niedozwolonych postanowień umownych. Jakie to postanowienia?
– Między konsumentem, a przedsiębiorcą (klient, a biuro nieruchomości).
– Nieuzgodnione indywidualnie (zawarte we wzorze umowy).
– Krzywdzące klienta lub naruszające jego interesy.
UOKiK i SOKiK – czym są?
UOKiK – Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów to polski urząd antymonopolowy, który zajmuje się edukacją w zakresie prawa konsumentów. To właśnie UOKiK prowadzi rejestr, który gromadzi niezgodne z prawem postanowienia umów między konsumentami, a przedsiębiorcami (klauzule abuzywne).
Rejestr ten jest jawny, możecie go znaleźć tutaj: https://www.rejestr.uokik.gov.pl/
Niedozwolone postanowienia umowne są tworzone na bieżąco i wciąż przybywają, dlatego nie sposób opisać ich wszystkich.
Skupmy się jednak na najbardziej istotnych, które mogą pojawić się w Twojej umowie z biurem nieruchomości:
1. Wzór umowy – na co zwrócić szczególną uwagę?
2. Błędne sformułowanie postanowień umowy na wyłączność.
3. Domaganie się prowizji, pomimo braku wykonania usługi.
4. Zrzeczenie się prawa do wypowiedzenia umowy przez Klienta.
O tych kwestiach przeczytasz w dalszej części artykułu.
Wzór umowy, czyli to, czego nie ustaliłeś z biurem indywidualnie.
Za nieuzgodnione indywidualnie uznaje się te postanowienia umowy, na których treść nie miałeś wpływu, ponieważ były już we wzorze przedstawionym przez biuro nieruchomości. Oczywistym jest, że przedsiębiorcy zawierający wiele umów, posiadają ich wzory i jedynie modyfikują je w zależności od okoliczności. Właśnie te postanowienia, które są zawarte w takim wzorze uważa się za nieustalone indywidualnie, a więc za takie, które konsument mógł pominąć lub nie zrozumieć i które mogą stanowić klauzulę abuzywną, czyli coś, co może działać na Twoją niekorzyść. Należy zaznaczyć, że klauzule te nie dotyczą postanowień określających główne świadczenia stron, czyli np. wynagrodzenie i opis usługi, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości. Zatem zwróć szczególną uwagę na wysokość wynagrodzenia, na które się zgadzasz zawierając umowę.
Umowa pośrednictwa na wyłączność.
Polega ona na tym, że zamawiający powierza wyłącznie konkretnemu Pośrednikowi sprzedaż swojej nieruchomości i zobowiązuje się, że w tym okresie nie zawrze innej umowy pośrednictwa oraz, że nie zawarł jeszcze żadnej innej umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Uznaje się, że zawieranie umów zawierających klauzulę wyłączności jest dozwolone i objęte zasadą swobody umów, to znaczy, że jeśli wyrazisz zgodę na wszystkie warunki takiej umowy, to nie ma przeszkód, żeby ją zawrzeć. Często nieuczciwe biura nieruchomości wykorzystują umowy na wyłączność, więc koniecznie zwróć uwagę na to, że:
– Umowa zostaje zawarta na czas określony (a nie na zawsze 😉).
– Zamawiający oddaje swoją nieruchomość na sprzedaż tylko wskazanemu w umowie biuru, którego zadaniem jest znalezienie kupca.
– Zawsze masz wybór – umowa z zastrzeżeniem wyłączności nie może być narzucona.
– Klauzula wyłączności musi być wyraźnie i jednoznacznie wskazana w umowie, a nie zatajona!
Kary umowne.
Zadaniem kary umownej jest zabezpieczenie wykonania umowy poprzez mobilizowanie Klienta do prawidłowego wykonania jego zobowiązania (np. niezawieranie umów z innym pośrednikiem przy umowie na wyłączność). Zastrzeżenie kary umownej ma zapobiegać umyślnemu niewykonywaniu przez Klienta jego części umowy. Nie można jednak zastrzegać kary umownej w takich przypadkach jak:
– rezygnacja z usług pośrednika – nawet bez powodu, np. dlatego, że nie podoba Ci się jego usługa,
– sprzedaż nieruchomości z innym biurem lub samodzielnie (jeśli umowa ma charakter umowy otwartej),
– niewykonanie warunków umowy z przyczyn niezależnych od Klienta, np. poważna choroba i konieczność wstrzymania się ze sprzedażą.
Należy pamiętać, że kara umowna ma na celu ochronę interesu pośrednika, który również jest czasem oszukiwany. Jeśli będziemy działać zgodnie z umową i w dobrej wierze, to nie grozi nam konieczność zapłaty kary!
Co jeśli zawrzesz umowę pośrednictwa w nabyciu, a zechcesz kupić nieruchomość, którą znalazłeś samodzielnie?
Musisz wiedzieć, że nawet jeśli korzystasz z usług pośrednika, który pomaga Ci w znalezieniu idealnej nieruchomości, to jeśli znajdziesz taką nieruchomość samodzielnie (np. z polecenia przyjaciela, który usłyszał o tym, że szukasz mieszkania 😉) to nikt nie ma prawa żądać od Ciebie wynagrodzenia! Jeśli jednak potrzebujesz pomocy z dokumentacją, która wiąże się z zakupem znalezionej przez Ciebie nieruchomości – porozmawiaj ze swoim agentem, na pewno dojdziecie do porozumienia.
Kiedy pośrednik może domagać się wynagrodzenia?
Według stanowiska Sądu Najwyższego aby pośrednik mógł domagać się wynagrodzenia, musiał on wcześniej stworzyć sposobność i możliwość zawarcia przez kontrahentów (kupującego i sprzedającego) umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku jego pracy i działań doszło do zawarcia takiej umowy. Nie wystarczy aby pośrednik wskazał, że oferta sprzedaży nieruchomości została przez niego zamieszczona w Internecie. Ponadto, to właśnie pośrednik musi udowodnić, iż stworzył sprzedającemu i kupującemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży.
Brak możliwości wypowiedzenia umowy pośrednictwa – czy to możliwe?
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, podobnie jak umowa zlecenie, która jest dobrze znana, opiera się na stosunku wzajemnego zaufania stron i taki jej charakter sprawia, że należy przyjąć, iż może być ona wypowiedziana przez każdą ze stron, nawet bez powodu.
Zrzeczenie się prawa do wypowiedzenia umowy, zawarte w umowie pośrednictwa, byłoby sprzeczne z faktem, że zawsze mamy prawo zrezygnować z usługi, która nas nie zadowala. Zatem pamiętaj, że w umowie pośrednictwa nie może być zastrzeżenia, że nie masz prawa jej wypowiedzieć!
Skorzystaj z pomocy!
W dziale Nieruchomości Skorecki dbamy o to, by nasze umowy skonstruowane były w sposób prawidłowy, chroniący obie strony transakcji. Sprzedaż lub kupno nieruchomości to wielkie przedsięwzięcie, dlatego warto zwrócić się o pomoc i poradę do specjalistów. Nasi agenci współpracują z doradcami finansowymi i kredytowymi, prawnikami i notariuszami, dlatego nasza usługa jest kompleksowa i jakościowa. To pozwoliło nam na uzyskanie tytułu Najlepszego Biura Nieruchomości w całym województwie lubuskim według Rankingu Lider Nieruchomości Otodom 2020!