Sprawdź, co kryje się w umowach kredytowych. Jakich określeń używa bank proponując swoją ofertę lub ustalając warunki kredytu. Dzięki tej wiedzy będziesz bardziej świadomy o czym mówi pracownik banku i łatwiej podejmiesz korzystniejszą dla siebie decyzję finansową.
Wiedzy na temat finansów osobistych, niestety nie uczą w szkołach. Chcąc podejmować trafne i bezpieczne decyzje finansowe, warto wiedzieć co się podpisuje.
Szukając informacji o kosztach kredytu hipotecznego, analizując rankingi najtańszych kredytów gotówkowych, czytając umowy i regulaminy, rozmawiając z opiekunem klienta w banku – na charakterystyczne określenia związane z kredytami natkniemy się wszędzie. Warto zatem zaznajomić się ze słownikiem kredytowym.
RRSO
Skrót oznacza rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Jest to parametr informujący o całkowitym koszcie kredytu wyrażonym w ujęciu rocznym jako procent pożyczonej kwoty. Uwzględnia wysokość odsetek i pozostałych opłat podstawowych (prowizja, ubezpieczenie, inne opłaty) oraz wartość pieniądza w czasie.
Z reguły im wyższe RRSO, tym droższe finansowanie. Wyjątkiem jest kredyt spłacany w systemie rat malejących. Tutaj rzeczywiste odsetki będą niższe niż w systemie rat równych (czyli kredyt będzie tańszy), ale RRSO wyższe. I odwrotnie. Tak więc droższy kredyt może mieć niższe RRSO!
Na wysokość wskaźnika w dużej mierze wpływa również okres kredytowania. Im jest on krótszy, tym zwykle RRSO jest wyższe.
Rzeczywistą roczną stopę oprocentowania umożliwia sprowadzenie do wspólnego mianownika ofert z pozoru nieporównywalnych, np. ze względu na różną konstrukcją kosztów czy okres trwania umowy.
Sprawa komplikuje się, gdy bank proponuje nam sprzedaż wiązaną, czyli np. niższą prowizję w zamian za zamówienie karty kredytowej czy otwarcie konta osobistego. Ewentualnych opłat związanych z tymi dodatkowymi produktami RRSO nie uwzględnia.
Zdania na temat przydatności RRSO są podzielone. Moim zdaniem jest to jakaś próba ujednolicenia sposobu prezentacji ofert bankowych, jednak bardzo skomplikowana do samodzielnych wyliczeń i przez to niezrozumiała.
Oprocentowanie
Inaczej: odsetki albo stopa procentowa. Termin ten oznacza koszt pozyskania kapitału (pieniądza). Można go również zdefiniować jako cenę, po jakiej posiadacz kapitału (np. bank) udostępnienia go innym (np. klientowi) na określony czas. Stanowi jeden z elementów wynagrodzenia kredytodawcy. Oprocentowanie nominalne wyrażone jest w procentach pożyczonej kwoty i podawane w ujęciu rocznym.
Marża kredytowa
Pojęcie używane najczęściej w kontekście kredytów hipotecznych, których oprocentowanie składa się ze stopy bazowej (przeważnie WIBOR-u 3M) i marży kredytowej.
W tym przypadku stopa bazowa jest dochodem ze sprzedaży kapitału przez bank na rynku międzybankowym – czyli za ile bank może sprzedaż pieniądz innemu bankowi. Natomiast marża kredytowa jest dokładana klientowi indywidualnemu i stanowi dodatkowe wynagrodzenie, zysk związany z udzieleniem nam finansowania.
Całkowity koszt kredytu
To suma kosztów odsetkowych i pozaodsetkowych związanych z kredytem. Oznacza wszystkie koszty ponoszone przez klienta w związku z zaciągnięciem danego zobowiązania.
Całkowity koszt kredytu obejmuje w szczególności: odsetki, prowizje, ubezpieczenia, podatki, marżę, opłatę przygotowawczą. Ponadto uwzględnia koszty usług dodatkowych, gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu, np. opłatę za wycenę mieszkania przy kredycie hipotecznym. Wyjątek stanowi opłata notarialna, która nie wchodzi w skład całkowitego kosztu.
W pewnych sytuacjach miernikiem całkowitego kosztu kredytu jest RRSO.
Ubezpieczenie wkładu własnego
Precyzyjniej: ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to składka płacona przez kredytobiorcę hipotecznego w przypadku, gdy w momencie zawierania umowy o kredyt mieszkaniowy nie jest on w stanie przedstawić wymaganego przez bank wkładu własnego.
Ten ostatni wynosi obecnie 20 proc. wartości nieruchomości. Jeśli więc chcemy kupić dom za 500 tys. zł i staramy się o finansowanie z banku, to nasz udział w transakcji musi wynieść co najmniej 100 tys. zł.
Niektóre banki zgadzają się na niższy wkład własny, ale nie niższy niż 50 tys. zł (10 proc. ceny). Warunkiem jest jego ubezpieczenie, czyli przejęcie odpowiedzialności za spłatę brakującej części wkładu własnego przez firmę ubezpieczeniową.
Składkę płaci się od różnicy między posiadanym i wymaganym wkładem własnym. Robi się tak do momentu, w którym uregulowana część kredytu osiągnie wymagany przez kredytodawcę poziom 20 proc. wartości lokalu.
Jak jest opłacana składka? Najczęściej stosowane jest doliczanie składki do comiesięcznej raty (odbywa się to poprzez naliczanie wyższej marży – najczęściej 0.2 – 0.25 p.p.). Rzadziej płaci się całą kwotę z góry, przed uruchomieniem finansowania. A są również banki które nie doliczają opłat za niski wkład.
Raty równe i malejące
To dwa najczęściej spotykane systemy spłacania rat. Każdy ma swoje wady i zalety. Raty malejące umożliwiają szybszą spłatę i oszczędzenie na całkowitych kosztach kredytu. Wybór rat równych pozwala na zwiększenie zdolności kredytowej, czyli zakup większego (i droższego) mieszkania.
Raty równe (annuitetowe) są stałe przez cały okres trwania umowy (tak naprawdę – w okresie obowiązywania danej stopy procentowej, bo niemal wszystkie kredyty mieszkaniowe w Polsce oparte są o zmieniający się co jakiś czas WIBOR). W tym systemie spłaca się zdecydowanie mniej kapitału w pierwszym okresie obowiązywania umowy a głownie spłaca się odsetki, co sprawia, że kredytu ubywa powoli, a jego realna stopa oprocentowania jest większa niż przy ratach malejących.
Odwrotnie jest w modelu rat malejących. Tutaj udział części kapitałowej w całości raty jest większy od początku trwania umowy ( stały w całym okresie). Ma to swoje odzwierciedlenie w wysokości raty, która przy tej samej kwocie i okresie kredytowania jest na starcie o ok. 25% wyższa niż w modelu rat równych.
Jednak z biegiem lat obniża się. W mniej więcej po 40% okresu spłaty wielkości obu rat zrównują się, a potem raty malejące nadal będą spadać obniżając koszty.
Z tego właśnie bierze się szybsze uregulowanie długu i jego niższy całkowity koszt. Różnica może sięgać nawet 15 – 20% ! kosztu odsetkowego O tyle kredyt z ratami malejącymi będzie tańszy od kredytu z ratami równymi.