Tak jak wspomnieliśmy w poprzednim artykule, nasi Klienci często przychodzą do nas i pokazują umowy pośrednictwa, które zawarli z innymi biurami nieruchomości, a także szukają porady, ponieważ podejrzewają, że ich umowy zawierają postanowienia wbrew ich interesom, które mają na celu wyciągnąć od nich pieniądze. Podczas rozmów i opowieści Klientów słyszymy różne historie. Zaufanie do ludzi, którzy zajmują się naszymi pieniędzmi i nieruchomościami, takich jak doradcy finansowi czy agenci nieruchomości jest kluczowe przy współpracy, dlatego paragrafy niektórych umów, a także ich konsekwencje są niepokojące i potrafią zburzyć zaufanie i spowodować podejrzliwość (trudno się dziwić).
Zebraliśmy kilka przykładów z życia wziętych, które chcemy opisać – ku przestrodze, a także po to, by zwiększyć świadomość. Rozwiejemy też niektóre wątpliwości, które każdy może mieć przed zdecydowaniem się na pomoc biura nieruchomości.
Wnioski z poniższych historii i sytuacji znajdziesz w ostatnim akapicie artykułu, a teraz skupmy się na ważnych aspektach, opisanych w poniższych historiach…
- Pani Krystyna została sama w dużym, ponad 80m2 mieszkaniu. Zdecydowała się zmienić je na mniejsze. Nie wiedziała jak zabrać się za sprzedaż, więc skontaktowała się z biurem nieruchomości. Przyjechał agent, który dał jej do podpisu umowę, mówiąc, że to standardowa umowa, a wynagrodzenie ma wynieść 3% ceny jej mieszkania, którą ustalił na 419.000 zł. Przez dłuższy czas nikt się nie odzywał, a Pani Krystyna nie mogła się skontaktować z agentem. Po kilku miesiącach, syn jej przyjaciółki, która wiedziała, że mieszkanie jest na sprzedaż, zaoferował Pani Krystynie, że kupi mieszkanie. Ucieszyła się i próbowała przez kilka dni skontaktować z agentem, by poinformować go o sytuacji, nikt jednak nie odbierał, więc napisała e-mail, że znalazła kupca i nie chce już korzystać z usług biura. Po pewnym czasie transakcja doszła do skutku, a Pani Krystyna szczęśliwie sprzedała mieszkanie za 400.000 zł. Wtedy zaczął się jej problem… nagle odezwało się do niej biuro nieruchomości, żądając od niej zapłaty wynagrodzenia, ponieważ mieszkanie zostało sprzedane. Powołano się na umowę z biurem, która okazała się zawierać następujące postanowienia:
– zastrzeżenie wyłączności – oznaczające, że Pani Krystyna nie mogła sprzedać mieszkania z innym biurem, a nawet sama
– kara umowna w przypadku sprzedaży mieszkania przez Panią Krystynę poza biurem
– wynagrodzenie dla biura w przypadku dokonania transakcji sprzedaży.
Pani Krystyna została wezwana do zapłaty wynagrodzenia w wysokości 12.570 zł (3% od kwoty 419.000 zł) powiększonego o kwotę kary umownej 3.000 zł, za to, że sprzedała mieszkanie samodzielnie. Przeraziła się i musiała skorzystać z pomocy.
Na co zwrócić uwagę?
Po pierwsze: Biuro nie powinno rościć sobie prawa do wynagrodzenia, jeśli nie wykonało żadnej pracy, by pomóc przy sprzedaży! Nie wystarczy wystawić oferty w internecie! Zwłaszcza, że nie było żadnego kontaktu z przedstawicielem biura. Taka sytuacja jest niedopuszczalna.
Po drugie: Wynagrodzenie zostało naliczone od pierwotnej kwoty, ceny ofertowej, co także ma na celu wykorzystanie Klienta. 3% to prowizja, która z reguły jest liczona od ostatecznej ceny zakupu, która zawsze różni się o kilka-kilkanaście tysięcy, które są przedmiotem negocjacji między sprzedającym, a kupującym.
Po trzecie: Nie można nałożyć kary umownej na kogoś, kto chce sprzedać swoją własność, a nie ma kontaktu z biurem, które miało zająć się sprzedażą jego nieruchomości! Gdy pojawia się okazja do sprzedaży, nie można jej przepuścić dlatego, że pośrednik nie odbiera telefonu.
Po trzecie: Pani Krystyna próbowała porozumieć się z agentem, a po kilku nieudanych próbach napisała maila, kończąc współpracę – było to wypowiedzenie umowy, więc wszelkie roszczenia stały się nieuzasadnione!
- Pan Karol wraz z żoną zdecydowali się na kupno pierwszego mieszkania. Trafili do miłego doradcy kredytowego, wiedzieli, że mogą sobie pozwolić na kredyt, więc rozpoczęli poszukiwania. Niewiele wiedzieli o rynku nieruchomości, nie znali cen i nie czuli się dobrze w negocjacjach. Gdy zadzwonili na jedną z pierwszych ofert, by obejrzeć ładne mieszkanie, spotkał się z nimi agent nieruchomości, który wystawił tę ofertę w internecie. To był czas jesienny, więc na dworze było zimno i wietrznie. Pan Karol dostał umowę do podpisu i nie mając za wiele odwagi, by o cokolwiek spytać, zdał się jedynie na słowa agenta „oglądnie mieszkania ma pan za darmo, więc nie ma się czym przejmować”. Podpisał i wszedł w końcu do cieplutkiej klatki schodowej, uciekając od wiatru. Mieszkanie zobaczyli, a później się rozeszli. Ślad po agencie zaginął – nie odzywał się już więcej, a małżeństwo dalej szukało. Po jakimś czasie stwierdzili, że to mieszkanie miało jednak coś w sobie i że chcą je kupić. Zadzwonili zatem do poznanego agenta i poprosili o pomoc w negocjacjach ze sprzedającym. Wtedy agent powiedział im, że muszą dogadać się sami. Po kilku ciężkich i bardzo stresujących dla Pana Karola i jego żony rozmowach, udało im się dojść do porozumienia. Znów zgłosili się do agenta z informacją, że wszystko ustalone i chcą podpisać umowę przedwstępną sprzedaży, która, by móc być podstawą do udzielenia kredytu, musi też mieć odpowiednią formę – o czym poinformował doradca kredytowy. Agent powiedział im, że to nie leży w zakresie jego obowiązków i że usługę wykonał, bo znalazł im już mieszkanie, więc jak podpiszą umowę przedwstępną, to mają mu dać znać, żeby mógł wystawić fakturę. Pan Karol był bardzo zdenerwowany i zestresowany, ponieważ w każdej chwili ktoś mógł mu „sprzątnąć” mieszkanie sprzed nosa, a sam nie wiedział jak napisać dobrą umowę przedwstępną, akceptowaną przez bank. Wtedy małżonkowie trafili do innego biura, które profesjonalnie zajęło się pomocą i finalnie udało im się zostać szczęśliwymi właścicielami mieszkania (i kredytu😉).
Na co zwrócić uwagę?
Po pierwsze: Zwróć uwagę na to CO pośrednik obiecuje Ci w umowie. Samo wystawienie oferty mieszkania i czekanie na Klienta, aż zadzwoni, obejrzy i zechce kupić nie wystarczy! Dobry, profesjonalny pośrednik powinien przeprowadzić Cię przez cały proces zakupu mieszkania. Powinien doradzić, negocjować, a przede wszystkim pomóc ze skomplikowaną dokumentacją, która pojawia się przy kupnie nieruchomości.
Po drugie: Dobry agent nieruchomości jest po to, by zdjąć z Ciebie ciężar, nerwy i stres – to on (za Twoją oczywiście aprobatą) rozmawia z drugą stroną, negocjuje, podsuwa pomysły, by rozwiązać kwestie sporne. Jest mediatorem i pomocnikiem, który patrzy na sprawę chłodno – bez emocji, które zazwyczaj towarzyszą zarówno temu, który sprzedaje jak i temu, który kupuje. Agent nie powinien pozostawiać Cię na „polu bitwy” samego!
Po trzecie: Pokazanie mieszkania, a później natychmiastowe żądanie zapłaty całości wynagrodzenia pośrednikowi, gdy tylko podpiszesz umowę przedwstępną jest nie fair. Po podpisaniu takiej umowy, jeszcze wszystko może się zdarzyć, miej to na uwadze. Być może mieszkania nie kupisz, a zapłacić będziesz musiał. Być może część wynagrodzenia dla pośrednika po podpisaniu umowy przedwstępnej byłaby tu rozwiązaniem (reszta po zakupie, jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem), o ile ten oczywiście pomaga Ci przy całym procesie, a nie odcina się i czeka na pieniądze – to najgorsze zachowanie wobec Klienta.
- Pani Natalia szukała domu dla siebie, męża i trójki dzieciaków. Oglądała wiele nieruchomości sama, a także z różnymi agencjami. Po okresie burzliwych poszukiwań, w jej rodzinie przydarzyła się choroba i musiała się wstrzymać. Po ponad roku na nowo zajęła się poszukiwaniami. Sytuacja wyglądała tak, że umówiła się na spotkanie z agentem, a na miejscu okazało się, że dom ten widziała już ponad rok temu. Z uśmiechem zobaczyła miejsce jeszcze raz i poczuła, że to to. Zdecydowała się na kupno – z asystą miłego agenta, który we wszystkim jej pomagał. Po kilku miesiącach została właścicielem mieszkania i nagle odezwał się do niej jeden z pośredników, z którym widziała się jeszcze w pierwszym etapie poszukiwań. Był to ten, który kiedyś pokazał jej ów dom pierwszy raz. Powiedział, że skoro zakupiła dom, to powinna zapłacić mu prowizję, bo tak jest w umowie, którą z nim podpisała i której nigdy przecież nie rozwiązała, więc dalej obowiązuje. Nie pomogły tłumaczenia całej sytuacji, sprawa wylądowała w sądzie, co spowodowało stres i koszty.
Na co zwrócić uwagę?
Po pierwsze: Różne sytuacje „chodzą” po ludziach i może zdarzyć się tak, że jedną nieruchomość zobaczymy z kilkoma pośrednikami. Rodzi to pewne niebezpieczeństwo, że każdy z nich może poczuć się do obsługi tej transakcji i tak naprawdę będą mieć do tego pełne prawo. Jednak w tym przykładzie minął już ponad rok od pierwszego oglądania domu i Pani Natalia mogła zupełnie nie pamiętać z kim, kiedy i jaki dokładnie dom już oglądała.
Po drugie: Umowa pośrednictwa nie może być zawarta w nieskończoność! Już nie raz sądy się o tym wypowiadały. O ile samo świadczenie usługi poszukiwania nieruchomości może trwać do momentu, aż Klient straci zainteresowanie (zrezygnuje, kupi, zapomni), o tyle wymagalność wynagrodzenia musi być już określona terminem, to znaczy: wynagrodzenie będzie należeć się agentowi, jeśli Klient zdecyduje się kupić nieruchomość w określonym terminie (na przykład) 8 miesięcy od pokazania mu danej nieruchomości. Po tym czasie, nawet jeśli Klient kupi – nie można rościć sobie wynagrodzenia.
WNIOSKI:
Najważniejsze to zrozumienie umowy, którą podpisujesz. Poproś o jej wcześniejsze wysłanie na maila lub spotkanie z agentem w biurze, abyś mógł o wszystko wypytać. Jak już jesteś pod blokiem i chcesz zobaczyć mieszkanie, ale najpierw masz coś podpisać – nie spiesz się, tylko czytaj i zadawaj pytania. To samo dotyczy podpisania umowy pośrednictwa, gdy chcesz nieruchomość sprzedać. Usiądź wygodnie i spokojnie wczytaj się w umowę.
Nie wszystkie kwestie opisane w powyższych historiach są niezgodne z prawem lub stanowią jego naruszenie – niektóre z tych postanowień umowy są dopuszczalne, na zasadzie swobody umów, np. wypłata wynagrodzenia po podpisaniu umowy przedwstępnej. Jeśli się na nie zgodzisz, to Twoja sprawa. Warto jednak mieć świadomość tego co się podpisuje, jakie może to rodzić konsekwencje oraz uważać na tych, którzy chcą zarobić, ale się nie narobić… bo mogą tego dokonać Twoim kosztem!
Masz wpływ na umowę, którą podpisujesz, jeśli coś Ci nie pasuje – powiedz o tym, na pewno będzie można się dogadać. Przecież z założenia pośrednik chce Ci pomóc i jest wielu wspaniałych profesjonalistów, którzy ułatwiają trudny proces kupna i sprzedaży nieruchomości. Takich jest więcej, Ty po prostu bądź ostrożny.
Dlatego: ZAPOZNAJ SIĘ, CZYTAJ, PYTAJ. Nie ma w tym nic złego – chcesz chronić swoje interesy, a prawdziwy agent profesjonalista to doskonale rozumie.