Kancelaria czynna: Pon - Pt 9:00-17:00

68 30 30 166 kancelaria@skorecki.pl

Chcesz sprzedać swoją nieruchomość. Znalazłeś już kupca, jest poważnie zainteresowany i bardzo chce już „zaklepać” mieszkanie, żebyś przypadkiem nie sprzedał go komuś innemu. Wtedy zaczynają się kolejne pytania:
– Jak sobie zaufać?
– Jak zabezpieczyć swoje interesy tak, by otrzymać umówioną sumę pieniędzy?
– Czy akt notarialny sprzedaży na pewno zabezpieczy mnie przed nieuczciwym kupcem?

Zacznijmy od początku.

Pierwsze zabezpieczenie, które możesz zastosować, to zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – może być w formie aktu notarialnego, z podpisami notarialnie poświadczonymi lub też po prostu w formie pisemnej. Te formy mają znaczenie i innego rodzaju skutki, ale o tym w następnym artykule.

Umowa przedwstępna sprzedaży zawiera następujące zabezpieczenia:
po pierwsze: jest dowodem na to, że kupującemu rzeczywiście zależy na transakcji,
po drugie: zawiera wszelkie najważniejsze detale, dotyczące nieruchomości – jej opis, parametry oraz cenę,
po trzecie: ZADATEK, czyli pieniężne zabezpieczenie, pozwalające twierdzić, że skoro kupujący zapłacił już pewną część (np. 10% ustalonej ceny), to zapłaci i resztę,
po czwarte: TERMIN, który określa do kiedy obie strony mają się przygotować do aktu notarialnego sprzedaży. Czasami kupujący potrzebuje czasu, by np. uzyskać kredyt. Procedura ta może trwać nawet i 3 miesiące. Sprzedający także załatwia pewne formalności. Dlatego jeśli obie strony mają umownie sprecyzowaną w umowie datę, to zawsze łatwiej się zorganizować i stawić u notariusza.

Zatem dzięki podpisaniu umowy przedwstępnej, mamy nie tylko doprecyzowane warunki sprzedaży i termin, ale także zabezpieczenie pieniężne w postaci zadatku, który przepadnie kupującemu, jeśli nie przystąpi do podpisania aktu notarialnego w ustalonym terminie. Dlatego warto przemyśleć jego wysokość. Zadatek oczywiście później traktowany jest jako zapłata części kwoty sprzedaży.

Gdy wszystko pójdzie zgodnie z planem i ustaleniami umowy przedwstępnej – strony spotykają się w kancelarii notarialnej, by podpisać umowę sprzedaży. Po podpisaniu, własność nieruchomości przechodzi na kupującego… ale pieniędzy jeszcze nie ma na twoim koncie. To jak to jest? Nieruchomość już sprzedana, a co z pieniędzmi? Jeśli pochodzą z kredytu, to bank je przeleje, natomiast nie ma już tej gwarancji, gdy transakcja jest gotówkowa.

Drugie zabezpieczenie, to oczywiście zastrzeżenie w akcie notarialnym, że wydanie mieszkania, czyli potocznie „przekazanie kluczy” nastąpi po wpłynięciu środków na konto sprzedającego. Mamy wtedy pewność, że nasze mieszkanie „oddamy” dopiero jak dostaniemy pieniądze.

Trzecie zabezpieczenie w akcie notarialnym, bardzo istotne, o którym warto wiedzieć to tzw. poddanie się dobrowolnie egzekucji, czyli „trzy siódemki”. Strona kupująca oświadcza, że wprost z podpisywanego aktu notarialnego poddaje się dobrowolnie egzekucji, w myśl art. 777 § 1 pkt  z Kodeksu postępowania cywilnego. Oznacza to, że akt ten staje się tytułem egzekucyjnym, a zatem jeśli kupujący (dłużnik) nie zapłaci umówionej ceny w ustalonym terminie, sprzedający (wierzyciel) może wystąpić bezpośrednio do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a po jej uzyskaniu wszcząć postępowanie egzekucyjne. Nie trzeba już wzywać do zapłaty ani przeprowadzać procesu sądowego (który często trwa bardzo długo). Dobrowolne poddanie się egzekucji skraca i upraszcza proces uzyskania pieniędzy za sprzedaną nieruchomość.

Warto zaznaczyć, że takiej samej dobrowolnej egzekucji poddaje się sprzedający wobec kupującego, odnośnie wydania nieruchomości. Jest to swoiste zabezpieczenie wzajemne.

Pozostając przy tzw. „trzech siódemkach” także w przypadku stosunku najmu najemca może dobrowolnie poddać się egzekucji co do dwóch kwestii:
– obowiązku polegającego na spełnieniu świadczenia pieniężnego na rzecz wynajmującego w trybie art. 777 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania cywilnego – to znaczy co do zapłaty umówionego czynszu najmu,
– obowiązku polegającego na wydaniu rzeczy (np. mieszkania, lokalu użytkowego) wynajmującemu w trybie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego – to znaczy co do wydania nieruchomości właścicielowi.

Jeśli najemca podda się takiej egzekucji, jeśli nie będzie płacił można z aktem notarialnym udać się do sądu bezpośrednio po klauzulę wykonalności i domagać się wypłacenia pieniędzy i zwrotu swojej nieruchomości.

Z reguły ludzie mają dobre intencje i proces sprzedaży nieruchomości przechodzi łatwo i przyjemnie, a na końcu wszyscy są zadowoleni. Warto jednak wiedzieć jak się zabezpieczać. Sprawa może być bardziej skomplikowana w przypadku najmu, wtedy w grę wchodzą świadczenia pieniężne okresowe – czyli np. płacony co miesiąc czynsz oraz sytuacja, kiedy najemcy nie płacą i nie chcą się wynieść. Jest to stosunek trwający dłużej i przez pewien czas wszystko może układać się dobrze, ale może się to zmienić w każdej chwili.

Jeśli potrzebujesz kompleksowej pomocy prawnej i faktycznej przy sprzedaży lub najmie swojej nieruchomości – skontaktuj się z Agentami naszego Biura SKORECKI Nieruchomości. Służymy pomocą w pełnym zakresie.

Chcesz porozmawiać?

Wypełnij formularz a my oddzwonimy w ciągu 24h.
Poznamy Twoje potrzeby i umówimy spotkanie.

    © Copyright 2024 - Kancelaria Finansowa SKORECKI Sp. z o.o. | Polityka prywatności

    Projekt i realizacja: