Najem prywatny bez wyboru formy opodatkowania.
Weźmy pod lupę kolejne zmiany Polskiego Ładu – tym razem w sektorze najmu prywatnego, czyli wynajmowania nieruchomości przez osoby fizyczne.
Zaznaczmy, że nieruchomości mogą być wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (np. jednoosobowej działalności gospodarczej) lub właśnie prywatnie, przez osobę, która ma np. mieszkanie, które decyduje się wynająć i coś na tym zarobić.
Najem w ramach działalności gospodarczej opodatkowany jest na takich samych zasadach jak każda inna działalność gospodarcza, tzn. za pomocą podatku liniowego, skali podatkowej albo ryczałtu – to zależy od wyboru formy opodatkowania oraz spełnienia odpowiednich warunków.
Jeśli chodzi o najem prywatny, to przychody z niego są przychodami osób fizycznych, zarządzających majątkiem prywatnym. Zgodnie z art. 10 ustawy o PIT źródłem powstania przychodów jest między innymi najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Aktualnie ustawa o PIT do opodatkowania takich przychodów nakazuje stosować zasady ogólne, tj. skalę podatkową 17% lub 32% (w zależności od wysokości dochodu), ale daje także możliwość wyboru innej formy opodatkowania – ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Najem prywatny opodatkowany według skali podatkowej.
Korzystając z zasad ogólnych opodatkowania najmu, musimy obliczyć dochód z tej działalności – czyli przychód pomniejszony o koszty. W tym przypadku pozwala to na obniżenie podstawy opodatkowania o wydatki ponoszone przy wynajmowaniu nieruchomości, takie jak zakup wyposażenia do mieszkania, koszty remontu, odpisy amortyzacyjne od nieruchomości. Jeśli więc w danym okresie nasze wydatki przewyższają przychody z czynszu, podatek może w ogóle nie wystąpić, gdyż wystąpi strata, którą będzie można rozliczać w kolejnych latach i w ten sposób także później obniżać podstawę opodatkowania. Po ustaleniu wysokości dochodu – obliczamy podatek, który wynosi albo 17% albo 32%, z uwzględnieniem kwoty wolnej.
Najem prywatny „na ryczałcie”.
Tak jak wspomniano wyżej, podatnik może zmienić domyślną formę opodatkowania najmu na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Tutaj nie obliczamy już dochodu (przychód minus koszty), tylko obliczamy przychód, ponieważ to on stanowi podstawę opodatkowania. Oznacza to, że nie możemy już odliczyć sobie kosztów, które ponieśliśmy przy najmie. Nawet jeśli więcej pieniędzy włożyliśmy niż zyskaliśmy – podatek będzie się należał. Jeśli jednak prowadzimy najem na niewielką skalę i nie ponosimy z tego tytułu wysokich kosztów – ryczałt będzie opłacalny, ponieważ stawka wynosi 8,5% do kwoty 100 tys., a od nadwyżki powyżej tej kwoty – 12,5%.
Wynajmujący bez wyboru – od 2023 roku.
Już za nieco ponad rok domyślną i jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczany na dotychczasowych zasadach (jak wyżej: 8,5% i 12,5%). Zmiana ta miała nastąpić już w nadchodzącym roku, jednak zdecydowano się na przedłużenie okresu wejścia przepisów w życie. Jeśli do tej pory rozliczałeś się na zasadach ryczałtu, to nic się dla Ciebie nie zmieni. Jednak inwestorzy, rozliczający się wg skali podatkowej mogą na tym sporo stracić, jeśli ponosili dotychczas duże nakłady finansowe na przedmiot swojej działalności, czyli np. remonty mieszkań, ponieważ nie będą mogli sobie tego „wliczyć w koszty”.
Jest jednak koło ratunkowe, o którym warto wiedzieć: jeżeli podatnik na skali podatkowej dotychczas poniósł stratę (lub poniesie ją jeszcze w roku 2021 lub 2022), to po obowiązkowym przejściu na ryczałt od 2023 r. może taką stratę rozliczyć w kolejnych latach na zasadach ogólnych, pomniejszając stosownie podstawę opodatkowania. Możliwość rozliczania w ten sposób straty po zmianie formy opodatkowania na ryczałt możliwa jest także w przypadku działalności gospodarczej.
Czy bardziej od najmu prywatnego opłaci się działalność gospodarcza?
Cóż – otwierając działalność gospodarczą będzie możliwy wybór innych form opodatkowania, które pozwolą odliczać koszty w podstawie opodatkowania (skala podatkowa, podatek liniowy). Pojawi się jednak obowiązek opłacania składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, a składka zdrowotna zgodnie z Polskim Ładem ma być uzależniona od wysokości dochodu i wynosić będzie aż 9% dochodu przy opodatkowaniu za pomocą skali podatkowej lub 4,9% dochodu przy opodatkowaniu podatkiem liniowym. Nie będzie też można odliczyć jej od podstawy opodatkowania.
Trzeba rozważyć swoją indywidualną sytuację i podjąć decyzję.
Wyłączenie możliwości amortyzacji lokali mieszkalnych.
Obecnie zarówno podatnicy PIT jak i osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą dokonywać amortyzacji budynków mieszkalnych i mieszkań. Zgodnie z planowanymi zmianami amortyzacja nie będzie już możliwa. Wydatki poniesione na zakup tego rodzaju nieruchomości będą uznane za koszt uzyskania przychodu dopiero w momencie ich zbycia.
Zarówno kwestia zablokowania możliwości amortyzacji budynków mieszkalnych i mieszkań jak i obowiązkowe opodatkowanie w formie ryczałtu może mieć znaczny wpływ na tzw. PRS, czyli Private Rented Sector – Rynek Najmu Prywatnego. Na pewno szykują się zmiany – nie tylko podatkowe, ale także w strukturze najmu prywatnego. Rynek zweryfikuje w jaki sposób prywatny wynajmujący-inwestorzy dostosują się do nowych przepisów.
W naszej firmie zajmujemy się także najmem nieruchomości – zarówno od strony osób poszukujących mieszkania/domu dla siebie i rodziny, pracodawców, którzy szukają miejsca do zakwaterowania swoich pracowników z innych miast, jak i od strony wynajmujących – czyli właścicieli lokali mieszkalnych i innych nieruchomości (także lokali użytkowych), którzy poszukują najemców.
Nasze Agentki z Biura SKORECKI Nieruchomości udzielą wszelkich informacji w tym zakresie. Zapraszamy do kontaktu bezpośrednio z Biurem pod numerami: 578 278 300 (Paulina – kierownik) lub 792 266 766 (Ania), a także na naszego Instagrama @skorecki_nieruchomosci .
