W poprzednim artykule opowiedzieliśmy Wam o tym jakie elementy powinna zawierać umowa kredytowa (zawarta pod rygorem nieważności na piśmie). Jednym z elementów jest oczywiście określenie terminów i sposobów postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych, czyli innymi słowy kiedy i jak kredyt zostanie nam wypłacony.
Dyspozycja – polecenie wypłaty środków.
Po załatwieniu wszystkich formalności, dokumentów i podpisaniu umowy kredytu, kredytobiorca musi złożyć w banku specjalną dyspozycję, czyli polecenie wypłaty kredytu. Oznacza to, że kredytobiorca nigdy nie będzie bezpośrednio w posiadaniu środków pożyczanych przez bank. Przechodzą one od razu na konto Sprzedającego nieruchomość lub na rachunek techniczny banku, w którym Sprzedający ma swój kredyt hipoteczny.
Uruchomienie kredytu i wypłata pieniędzy będzie możliwa dopiero, gdy spełnimy ustalone przez bank warunki, które dla każdej instytucji mogą być inne, np.:
– okazanie aktu notarialnego zakupu nieruchomości – wypłata kredytu hipotecznego przed aktem notarialnym raczej nie jest możliwa,
– potwierdzenia z systemu teleinformatycznego przesłania przez notariusza wniosku do sądu o wpis hipoteki do księgi wieczystej,
– potwierdzenie przesłania wniosku o wpis roszczenia tzw. „OMH” czyli roszczenia o Opróżnione Miejsce Hipoteczne – bank czasami może sobie zażyczyć takiego wpisu, jeśli nieruchomość, którą kupujemy jest już obciążona hipoteką, a po jej spłaceniu i wykreśleniu, dzięki roszczeniu OMH bank zostanie automatycznie wpisany jako wierzyciel w pierwszej kolejności,
– uzyskanie pozwolenia na budowę w przypadku, gdy bierzemy kredyt na sfinansowanie inwestycji budowy domu od podstaw,
– wykupienie ubezpieczenia kredytu i ubezpieczenia na życie,
– udokumentowanie (np. potwierdzeniem przelewu z konta bankowego) wniesienia wkładu własnego, czyli przekazania własnych środków pieniężnych w określonej przez bank kwocie na rachunek bankowy Sprzedającego.
Ile czasu będę czekać na uruchomienie kredytu?
Jeśli kredytobiorca spełni wszystkie wymogi, które nałoży na niego bank, wypłata kredytu może nastąpić i w następnym dniu roboczym po złożeniu dyspozycji, aczkolwiek w akcie notarialnym sprzedaży mamy często termin kilku czy nawet kilkunastu dni roboczych, których banki zazwyczaj wymagają. W umowach kredytowych (a w ślad za nimi w aktach notarialnych sprzedaży) występują różne sposoby określania chwili wypłaty kredytu. Do rzadkości należy jednak bezwarunkowe wskazanie daty uruchomienia kredytu. Zdecydowanie bezpieczniej jest wskazać termin orientacyjny, np. 7 dni roboczych – dla pewności i bezpieczeństwa oraz aby nie tworzyć niepotrzebnych sytuacji stresowych, że pieniądze nie zdążą dotrzeć na konto, opóźni się uruchomienie kredytu lub wystąpią inne przypadki losowe.
W jaki sposób wyglądać będzie wypłata kredytu?
Twoja podpisana umowa kredytowa powinna zawierać określenie formy wypłaty kredytu hipotecznego – jednorazowo lub w transzach. Zawsze kwota kredytu udostępniana jest w formie przelewu bankowego, a nie w gotówce. Na wybór sposobu i warunków wypłaty pieniędzy wpływają m.in. nasza sytuacja finansowa oraz cel kredytu, a także jego rodzaj. Sposoby przekazania środków przez kredytodawcę nie są ściśle uregulowane, wykształciły się jednak w praktyce funkcjonowania banków. Teoretycznie więc sposób wypłaty kredytu może być wynikiem negocjacji, ale nie łudźmy się – zazwyczaj to bank określa sposób udostępnienia czy też wypłaty środków pieniężnych, który określony jest w ofercie danego rodzaju kredytu hipotecznego.
W przypadku kiedy np. kupujemy mieszkanie bez obciążeń, kredyt zostanie wypłacony jednorazowo. Jeśli jednak mieszkanie jest już obciążone kredytem Sprzedającego, to Twój bank może zażyczyć sobie, by tamten kredyt został najpierw spłacony, a hipoteka wykreślona z księgi wieczystej, by zabezpieczyć się na nieruchomości w pierwszej kolejności. Wtedy bank wypłaci pieniądze w pierwszej transzy bezpośrednio na nr rachunku technicznego banku-wierzyciela Sprzedającego, celem spłaty pozostałej kwoty kredytu. Kolejna część zostanie przelana na prywatne konto Sprzedającego po okazaniu przez niego dokumentu z jego banku, stwierdzającego, że zobowiązanie zostało całkowicie spłacone i zezwalającego na wykreślenie hipoteki z jego księgi wieczystej.
Jeśli np. zamierzamy budować dom od podstaw, wypłata pieniędzy z kredytu nastąpi w formie transz, które będą wpływać na nasze konto partiami, po przedstawieniu udokumentowanych, bieżących postępów prac budowlanych. Etapy te są ściśle określone w umowie z bankiem i bez spełnienia wszystkich warunków transza będzie zablokowana.
Podobnie sprawa się ma jeżeli mieszkanie, na kupno którego zaciągamy kredyt hipoteczny ma dopiero zostać wybudowane, a my zawarliśmy już umowę z deweloperem. Bank może zastrzec, że wypłata kredytu będzie następowała transzach, zaś ich wypłata uzależniona będzie od realizacji kolejnych etapów inwestycji budowlanej.
Środki przelewane są na konto dewelopera, wyjątkowo jednak mogą zostać przekazane na rachunek kredytobiorcy, jeżeli np. mają one pokryć opłacony wcześniej zadatek lub zostać przeznaczone na wykończenie mieszkania. Jest oczywiście możliwe jednorazowe wypłacenie środków z kredytu, ale jest to mniej bezpieczne dla konsumenta. Nawet jeśli z jakichś przyczyn deweloper nie wybuduje budynku mieszkalnego i nie wyodrębni naszego lokalu – będziemy odpowiadać za zaciągnięty kredyt.
Co jeśli bank zawiedzie i nie wypłaci środków w terminie?
W takim przypadku, jeżeli od zawarcia umowy kredytu nie minęło jeszcze 14 dni kredytobiorca może skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy. Niewypłacenie środków w terminie zdecydowanie stanowi podstawę ku temu. Co jednak w przypadku, jeśli minęło już ponad 14 dni?
Oczywiście zawsze istnieje możliwość wypowiedzenia umowy kredytu z takiej przyczyny. W końcu nie ma wypłaty – nie ma długu. W praktyce jest to jednak możliwe tylko wtedy, kiedy mamy alternatywę w formie decyzji kredytowej z innego banku. Rzadko jednak ktoś samodzielnie korzysta z takiej możliwości (tony papierów, tony analiz! J) Takie działanie jest standardem przy współpracy z dobrym ekspertem kredytowym, ponieważ nigdy nie stawia on wszystkiego na jedną kartę.
Jeśli bank nie wypłaci środków w terminie, a Tobie przepadnie zadatek lub szczególna okazja, zawsze masz prawo domagać się odszkodowania. Wymaga to jednak udowodnienia swoich racji przed sądem. Nie bądźmy jednak czarnej myśli – z dobrym ekspertem kredytowym nie powinno Was spotkać nic poza uśmiechem na ustach i możliwością urządzenia się we własnych czterech kątach. 😉